Davallada asimètrica en els lloguers comercials de Barcelona

Agents immobiliaris i botiguers detecten segments que es resisteixen, però vaticinen una caiguda inexorable dels preus

La crisi de la Covid-19 ha punxat la tendència a l’alça que arrossegava el mercat de lloguers comercials a Barcelona. Aquest hivern els preus ja havien començat a moderar-se, però a mesura que es consolida la davallada es fan més evident les asimetries. La caiguda es nota molt en alguns segments de l’oferta, mentre que d’altres es resisteixen fortament a rebaixar les mensualitats. Barris i centre, artèries i costelles, propietaris petits i grans o rendes altes i baixes són algunes de les clivelles fonamentals.

Tot i així, experts immobiliaris i portaveus comercials consultats pel TOT Barcelona coincideixen plenament en què el reajustament és inexorable: els lloguers encara han de seguir baixant els propers mesos per arribar a un punt realista d’equilibri. El tancament de negocis fa incrementar dia rere dia l’oferta d’espais disponibles; la recessió econòmica apaivaga el consum i les perspectives d’una recuperació econòmica llunyana fan que els propietaris dels espais comercials ja no puguin aspirar a les mateixes rendes mensuals que fa un any.

Tal com avisa la directora de l’àrea de retail de la immobiliària Laborde Marcet, Ángela Sánchez, “els preus s’han de resituar molt, encara”. “Ja fa quatre anys que els comerciants es queixen que el volum de vendes no dóna per pagar els lloguers que s’estaven pagant i la pandèmia ha rematat la situació”, reflexiona. El president de la Fundació Barcelona Comerç, Salva Vendrell, ressalta la resistència dels eixos comercials però estima que ja han abaixat la persiana uns 2.000 locals a la ciutat. “Costaran d’omplir, trigarem a canviar la tendència… així que els lloguers s’han d’estabilitzar, han de baixar de preu”, diu Vendrell.

Tancar o no tancar

El comerç de Barcelona està resistint millor l’impacte de la crisi del que es temia en esclatar la pandèmia i mostra menys desgast que els centres d’altres grans ciutats catalanes. Si bé hi ha hagut tancaments de locals, les restriccions de mobilitat han beneficiat el comerç de proximitat. D’altra banda, molts negocis ofegats allarguen la travessia del desert perquè tancar els deixaria sense cap ingrés amb què pagar els deutes.

Tot i així, les persianes abaixades no són anecdòtiques. El patiment desigual per sectors i les jubilacions i traspassos fallits han deixat locals buits en artèries de gran demanda. “En una època normal seria impensable trobar tants locals disponibles en eixos com Rambla Catalunya, Portaferrissa, Portal de l’Àngel, Carretera de Sants…”, diu Sánchez, de Laborde Marcet. Hi ha hagut baixes en el sector de la restauració i alguns grups de moda han frenat la seva expansió i s’han plantat amb les ubicacions bones que ja tenien. “Hi ha moltíssima oferta i poca demanda”, afirma la directora.

Una botiga de roba que ha tancat recentment al carrer Jaume I, després de la pandèmia / MMP
Una botiga de roba al carrer Jaume I, tancada a l’estiu / MMP

Coincideix en les previsions deflacionistes la immobiliària Forcadell, que en el seu darrer informe ja preveia que el percentatge de locals buits pot acostar-se al 20% en el primer trimestre de 2021, sent significativament superior en el centre de les ciutats de Barcelona i Madrid que en les principals àrees comercials dels seus barris a causa de la desaparició del turisme. “En els pròxims sis mesos, la majoria dels locals buits seran impossibles de llogar per la inexistència de la demanda”, avisa Forcadell. En el mateix informe, calcula una davallada d’entre el 10% i el 15% dels preus dels lloguers dels locals comercials en la primera meitat de l’any.

Un altre informe, aquest de la consultora Deloitte, sosté que l’auge del comerç electrònic incrementarà l’interès pels magatzems logístics, en detriment dels locals comercials. I això empenyerà cap avall els preus dels locals comercials mica en mica.

Barris i centre, dinàmiques inverses

El president de la Fundació Barcelona Comerç, Salva Vendrell, es remet als resultats de la darrera enquesta de l’entitat. Hi van participar 22 dels 23 eixos comercials associats i van comptabilitzar un 7,52% de botigues tancades. “Això equival a 415 botigues tancades en els darrers mesos al conjunt dels eixos i no hi ha previsió que tornin a obrir a curt termini”, diu Vendrell. En una extrapolació a les 5.000 botigues associades i 25.000 que representen, la fundació calcula que han abaixat la persiana unes 2.000 botigues barcelonines.

Els desistiments no es reparteixen de forma homogènia perquè la dinàmica als barris i al centre de la ciutat és molt diferent. Eixos perifèrics com Sant Andreu, Sants o Sarrià han resistit millor. “La Rambla ha patit molt més perquè el seu públic ha deixat de venir”, lamenta Vendrell.

Qui coneix de prop la situació de la Rambla és la presidenta de Barna Centre, l’associació de comerciants del Gòtic, Teresa Llordés. Afirma, rotunda, que “aquest any per al comerç de Barcelona ha estat nefast, desastrós, amb tancaments i amb perspectives de futur difícils”. Llordés explica que molts establiments es mantenen en ERTO total i deixen una estampa desèrtica. El turista, que és un gran client del Gòtic, s’ha esfumat: “S’ha apostat durant molts anys per aquest tipus de client i s’ha descuidat donar serveis a la gent del barri”. La pandèmia ha fet palès que, segons Llordés, cal “repoblar el Gòtic” i tenir cura del tipus de comerç que s’hi implanta.

Les “costelles”

En general els carrers principals són els més resilients a la pèrdua de clients, mentre que els carrers menors o perpendiculars tenen una salut més fràgil i noten abans les crisis. “Les costelles pateixen més”, recorda Vendrell. En conseqüència, els preus als eixos principals sembla que es mantenen, tot i l’increment de l’oferta disponible; en canvi a les costelles els locals tancats s’encaminen a una davallada de preu més ràpida.

No obstant, centre i barris segueixen camins diferents fins i tot en això. Al Gòtic s’està veient la tendència contrària: alguns locals han hagut de traslladar-se de carrers principals cap a artèries més secundàries per aconseguir preus més raonables. Llordés confirma que certs negocis optat per fer “moviments estratègics”, és a dir, mudar-se a prop “per pagar menys lloguer” a canvi d’una mica menys de visibilitat.

Un home camina entre botigues tancades a Ciutat Vella, en imatge d'arx
Un home camina entre botigues tancades a Ciutat Vella, en imatge d’arxiu / Europa Press (David Zorrakino)

El carrer de les Moles, abans ple de magatzems, ara ha revifat: “Del carrer Comtal s’hi han traslladat establiments com una formatgeria o la merceria Santa Anna; cal treure el públic de les grans artèries i dur-les a carrers secundaris, on s’hi instal·la gent emprenedora”, recomana Llordés. “Els lloguers són molt cars, els propietaris es pensen que tenen mines d’or i no els importa llogar-lo a qualsevol, però és pa per a avui i fam per a demà”, afegeix.

La portaveu dels comerciants del centre insisteix que els preus de lloguer s’han d’estabilitzar i assegurar la continuïtat dels negocis que donen valor al Gòtic: “Cal conscienciar els propietaris perquè promoguin negocis que donin vida al barri, val més una botiga diferenciada que una efímera de carcasses de mòbil”.

Rendes variables i clàusules Covid

A poc a poc, alguna cosa es mou per la banda dels propietaris de locals. Hi ha qui està obert a escoltar fórmules innovadores: “Hem tancat alguna operació amb renda variable, garantint un lloguer mínim i un variable segons les vendes”, diu Sánchez. “També hem tancat algun contracte al 50% del preu anterior a la Covid: locals que es pagaven a 40.000 euros els hem llogat per 20.000″, afirma la portaveu immobiliària.

“Ara pràcticament en tots els contractes que signem hi ha una clàusula rebus sic stantibus o similar, l’anomenem Clàusula Covid. Els inquilins exigeixen poder deixar de pagar el lloguer o rebaixes en cas que hi hagi restriccions per imposició legal”, exposa la representant de Laborde Marcet. Admet que les negociacions estan sent molt agressives, perquè els inquilins volen aquesta clàusula avalada per la Generalitat, però els propietaris creuen que amb una rebaixa del preu del lloguer ja n’hi ha prou.

Cop als preus disparats

La crisi del coronavirus ha estat una cura d’humilitat per a molts propietaris de locals, sosté Sanchez: “Des de la recuperació econòmica els preus dels lloguers no han fet més que pujar i estàvem en una situació insostenible. La situació del mercat no era realista amb les perspectives d’ingressos dels propietaris”. Els propietaris ara són més conscients, diu, perquè “n’hi ha molts que fa mesos que no ingressen res”. Ara bé, reconeix que també hi ha grans empreses patrimonials que “prefereixen mantenir locals tancats durant anys i esperar que els preus tornin a pujar”.

Com que s’havia tocat sostre, els qui primer han hagut de frenar són els lloguers disparats: “Han baixat molt els preus alts i han baixat poc els baixos”, sintetitza Sánchez. No preveu que tornin aviat les xifres astronòmiques, perquè la mentalitat de qui vol obrir negocis és més cautelosa que abans. “Quan recuperem la normalitat no tornaran a pagar-se 40.000 euros per un local al Passeig de Gràcia, no tornarem als preus de lloguer d’abans”, conclou.

La botiga d'Armani, tancada, al passeig de Gràcia / A.A.
La botiga d’Armani, tancada, al passeig de Gràcia / A.A.

Petits i grans tenidors

Mentalitat cautelosa és just el que defineix el comportament actual dels comerciants dels barris. Resistir és l’objectiu. Vendrell diu que la gran majoria dels seus associats ha negociat directament amb la propietat del seu local una rebaixa del lloguer o mesures concretes: “En moltes ocasions ha estat el propietari mateix qui ho ha proposat, perquè li interessa més tenir el local ocupat que no pas buit; quan un local es buida, és molt difícil d’omplir”. Ara bé, admet que quan la propietat és una empresa o una patrimonialista, costa molt més: “L’experiència ha estat molt més complicada amb grans tenidors, tot i que la gran majoria dels locals dels eixos són de petits propietaris”.

Aquesta experiència sí que es repeteix al centre de la ciutat. Llordés diu que normalment els locals més espaiosos són propietat d’empreses i els més petits, de particulars: “Els particulars són els que més s’avenen als pactes i s’han arribat a acords”. “Molts altres, però, no hi han accedit”, contrasta.

Més informació

Nou comentari