En pocs dies l’expressió llatina rebus sic stantibus ha ocupat titulars i promeses polítiques. Quan la pandèmia ha canviat les condicions en què molts contractes d’arrendament es van signar, la clàusula apareix com una oportunitat de renegociació. En especial a Barcelona ciutat, on hi ha lloguers comercials molt alts en zones turístiques actualment desertes. En especial la restauració, l’oci nocturn i les botigues en centres comercials de la capital poden trobar una via de supervivència en aquest canvi legislatiu.
Com va explicar El Món, la clàusula podria entrar en vigor aquesta mateixa setmana. Segons la consellera portaveu del Govern, Meritxell Budó, es podria aprovar per decret en la reunió del consell executiu aquest dimarts. Un cop publicada al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC), tindria plena vigència, si bé després el Parlament l’hauria de validar. Tres experts analitzen l’impacte que pot tenir en el moment econòmic que viu Barcelona, amb visions contraposades.
Menys comensals, menys lloguer
“La clàusula rebus és tot el contrari d’un certificat de defunció d’empreses, és un certificat de vida”, afirma Jesús Sánchez, secretari de l’ICAB i president de la Comissió de Normativa. Considera que és una “gran iniciativa legislativa que pot ajudar a moltes petites empreses a renegociar els contractes, com per exemple els lloguers ara que han de tancar de nou els bars i restaurants”. Aquesta regulació permetria que les parts renegociin el preu a la baixa a fi de facilitar la subsistència del comerç, la continuïtat del contracte i “la conservació de llocs de treball”, diu el portaveu dels advocats barcelonins.
Sánchez posa com a exemple un restaurant al port de Barcelona: “Quan es va signar el contracte d’arrendament es va tenir present la cabuda del negoci i en base a això es va pactar un preu d’arrendament. Si com a conseqüència d’una crisi sanitària s’impedeix omplir totes les taules o s’obliga a tancar, les bases econòmiques per fixar el preu han canviat i aquest instrument jurídic permet renegociar”.
Més freqüent en llargues durades
Maurici Pérez és professor del departament de Dret de la Universitat Pompeu Fabra i segons explica rebus sic stantibus en llatí significa “si les coses es mantenen com estan”. Per entendre què significa aquesta clàusula, cal dir abans que el dret de contractes té un principi general que és pacta sum servanda, “els pactes s’han de complir”. Ara bé, aquest principi general en alguns casos té excepcions. Els juristes medievals van desenvolupar una excepció a partir de textos romans, anomenada la “clàusula implícita rebus sic stantibus“. Així, quan hom signa un contracte es fa amb una clàusula implícita que no cal que s’expressi explícitament.
“Si hi ha un canvi molt substancial de les circumstàncies en les que s’ha signat el contracte, cessa l’obligació de compliment, aclareix Pérez, però avisa que és una clàusula que s’aplica a comptagotes i només en circumstàncies imprevisibles i impredictibles. Sobretot s’aplica en contractes de llarga durada: arrendaments i préstecs –no afecta als contractes de treball– signats abans de la pandèmia. La clàusula dóna l’oportunitat a la renegociació, si una de les parts no hi accedeix, llavors l’altra pot anar al jutge.
Centres comercials, bars i oci nocturn
Els comerços dels centres comercials, la restauració i l’oci nocturn han rebut aquesta noticia de manera positiva i esperen que aquesta clàusula sigui “salvaempreses”. Segons Jorge Castiñeira, professor de dret civil d’Esade Law i advocat, la clau per tal que la rebus pugui ajudar a aquest perfil de comerços és que el risc sigui compartit.
Dit d’una altra manera, si en el contracte de lloguer d’un local no diu quina activitat s’hi farà, l’arrendador no té per què fer-se responsable de si l’activitat no es pot dur a terme. “Si un local es va llogar i després es va convertir en un bar, això no és problema de l’arrendador, que lloga el local independentment de l’activitat que s’hi faci”, aclareix el professor.
Tot i així, Castiñeira opina que a l’hora de fer contractes de lloguer és recomanable definir quina serà l’activitat que es farà al local: “Les parts destinades a restauració dels centres comercials són un bon exemple d’això, si no poden obrir aquest risc hauria de ser compartit”.
En aquest sentit, explica que un dels usos habituals de la rebus és forçar l’acabament anticipat del contracte: “Molts contractes d’arrendament inclouen una clàusula de compliment obligatori i si marxes abans s’ha de pagar igualment el lloguer, per això molta gent usa la rebus per cancel·lar el contracte abans d’hora”. Això pot ser útil per a comerços en grans centres comercials propietat de fons d’inversió que no estan negociant els preus dels lloguers a la baixa i s’arriscarien ara a la pèrdua completa de rendes.
Dificultats al jutjat
Molts propietaris ja estan baixant preus per no perdre l’inquilí, però els administradors de finques reconeixen que no sempre aconsegueixen posar d’acord les dues parts. Si la negociació s’encalla, la part contractant que invoca la rebus ha de fer propostes per al reequilibri del nou contracte renegociat davant la justícia. Un pèrit judicial farà un informe amb aquestes i les seves propostes per al nou equilibri i determinarà quin és el preu just.
Ara bé, la incertesa actual també pot dificultar aquest tràmit. Per exemple el centre de Barcelona s’ha quedat sense turistes però té esperances d’atraure de nou als veïns per Nadal. La nova proposta de preu és més complicada de justificar en una situació tan líquida com la pandèmia, que pot comportar el tancament de negocis o el confinament de la població gairebé d’un dia per l’altre. Segons Pérez la rebus està pensada per reclamar a posteriori, després que acabi la situació imprevisible. “Preveure com serà sostenible el contracte en el temps és complicat de preveure actualment”, apunta el professor de la UPF.
Els gremis, fonamentals
Un altre gran problema d’acudir a la justícia és la despesa que comporta: “Una demanda d’aquestes té uns costos elevats, perquè és complexa”. Per aquest motiu Pérez recomana a les associacions professionals o gremis que estandarditzin les demandes per tal d’abaratir els costos per als seus associats: “Seria interessant tenir un estàndard per tal que qualsevol advocat en un tres i no res i sense gastar gaires recursos pugui presentar la demanda”. Barcelona té fortes patronals de comerciants i de restauració que poden exercir aquest paper.
D’altra banda, els temps de la justícia són l’altre obstacle per a les demandes per rebus: “Per això són clau les mesures cautelars, quan es fa una demanda per rebus, es pot demanar al jutge que prengui unes mesures temporals, com per exemple no pagar el lloguer”. Tot i que, segons el portaveu de l’ICAB, “en la proposta legislativa s’estipulen uns terminis curts i el jutge resol de manera ràpida i àgil”. Per tot això Pérez aconsella primer negociar amb l’arrendador, perquè l’alternativa judicial és més cara i incerta. En cas que s’opti per aquest camí, que se sol·licitin les mesures cautelars.
Una clàusula ja en ús
La rebus està consolidada a la jurisprudència del Tribunal Suprem i el codi civil català l’incorporarà a la llei, però la possibilitat de fer demandes sobre aquesta clàusula ja existia, per tant “té menys caràcter innovador del que es pretén donar-li els polítics”, diu Pérez. Segons l’expert, “actualment hi ha centenars de demandes de rebus sic stantibus a les taules dels jutjats de Catalunya”. La inclusió donarà als jutges un suport addicional i una base legal, diu, però no serà un canvi dràstic.
En canvi, per al professor de la UPF l’anunci d’aquest canvi legislatiu “és una manera de minimitzar políticament l’impacte de les mesures contra la Covid-19 i passar la pilota als propietaris dels locals, perquè les úniques alternatives per l’afectat són queixar-se de l’administració o queixar-se al propietari del local”.
Aquesta clàusula no es va incorporar en la redacció del codi civil espanyol el 1889, tot i que s’ha fet servir en algunes ocasions després de la Segona Guerra Mundial, mentre que altres codis civils del nostre entorn sí que l’inclouen, com als Països Baixos, França, Itàlia, Alemanya o Portugal. PP i PSOE van rebutjar incloure-la el juliol d’enguany a la legislació estatal.
