El preu dels locals comercials frena per la proliferació de tancaments

Sorpresa i valoracions contraposades entre els administradors de finques per l'anunci del Govern d'introduir al codi civil català la clàusula 'rebus sic stantibus'

Caminar entre locals tancats ja no sorprèn els vianants de Barcelona. La crisi de la Covid-19 ha provocat un nou paisatge de persianes baixades, ja sigui temporalment per restriccions com les que acaben d’entrar en vigor, sigui perquè l’empresa no ha pogut resistir els costos fixos per la caiguda d’ingressos. Administradors de finques i comerciants expliquen al TOT Barcelona que la sobreoferta de locals disponibles ja es nota en els lloguers comercials. Els propietaris de baixos buits han frenat preus per atraure nous llogaters, en un moment en què la incertesa és la protagonista. L’anunci del Govern d’introduir al codi civil català la clàusula rebus sic stantibus, que permet renegociar un contracte en cas d’una circumstància imprevisible i de gran impacte, ha sorprès el sector immobiliari i genera opinions contraposades.

Els administradors de finques han estat en la majoria de casos els encarregats de negociar preus per evitar la recessió dels contractes de lloguer, però en molts casos no ha estat possible satisfer les expectatives de propietaris i llogaters i el local ha quedat finalment buit. L’abaratiment de les rendes, sovint l’única solució per mantenir en funcionament el negoci inquilí, també suposa als intermediaris una rebaixa d’honoraris perquè solen cobrar un percentatge de les mensualitats en concepte de gestió.

“El més important és entendre que la situació és molt complicada per a tothom i que hem de ser especialment empàtics”, apunta una portaveu de Barnapiso, empresa del sector amb quaranta anys d’experiència a la ciutat. La totalitat de les activitats econòmiques s’han vist afectades d’una manera o una altra, reflexiona, i molts sectors estan ferits de mort: “Diàriament surten noves restriccions que dificulten el normal funcionament dels locals i cada dia costa més trobar clients que vulguin emprendre un nou negoci”, explica.

Barnapiso veu positiva la clàusula ‘rebus sic stantibus’ per a acords pactats entre les parts, ja que la situació actual ho requereix. De fet, apunta que els nous contractes de lloguer que fa ja incorporen clàusules específiques per a confinaments o situacions d’estat d’alarma. L’impacte, pronostica, “dependrà de com es redacti i com estigui enfocada”.

En canvi, per a Ana Espinós, copropietària de l’empresa Andrés Espinós Administradores, la clàusula i els decrets llei que s’han anat aprovant han aconseguit “el contrari del que volien: donar armes als propietaris per no renegociar contractes”. Espinós considera que les autoritats haurien d’haver donat més llibertat als administradors, perquè donant beneficis als propietaris només han aconseguit que no vulguin abaixar “res que no estigui ja regulat”. L’empresària espera que la llei només reguli el que ja estava en mans dels jutges fins ara: “La clàusula precisava que fos un jutge el que determinés l’afectació de la situació al contracte”, explica.

L’actual descens de preus, segons les dues administradors de finques, ja és un reflex de la llei de l’oferta i la demanda, ja que si algú vol posar un negoci, té locals disponibles entre els quals escollir. “Fa uns mesos era impossible llogar sense pagar grans traspassos”, explica Espinós, per a qui era impensable que hi hagués locals buits a la zona “prime”. L’empresària recalca, però, que l’ordre majoritària que han rebut com a administradors és fer tot el possible perquè cap llogater marxi.

Espinós no té esperances d’una ràpida recuperació del mercat, per la caiguda del consum i l’auge de les compres online: “Això ha arribat en el pitjor moment per les botigues”. “El concepte del local pot canviar i convertir-se en un lloc on no només es compra sinó que et dóna alguna cosa més”, conclou Espinós. No obstant, en algunes zones no hi veu futur comercial. La seva administració, que gestiona aproximadament mil entitats i més d’un centenar de locals, fa temps que aconsella als propietaris de locals de zones sense comerç convertir-los en habitatges.

La situació era molt alarmant el juny i juliol, però ara “no es lloga al mateix ritme i segueixen marxant llogaters”. “Ara mateix negociem amb tothom que ens dóna l’oportunitat”, diu. El dia a dia dels administradors ha canviat radicalment amb la nova llei de preus de l’habitatge i ells també busquen com adaptar-se a la nova normalitat de la pandèmia. Per exemple a Andrés Espinós Administradores han contractat un comercial per ampliar la cartera de clients i així compensar que no cobren res dels locals sense cap inquilí.

Barnapiso comparteix la preocupació pel futur d’aquest sector, marcat per la inestabilitat i les variacions constants. L’administradora preveu una crisi pitjor que la de 2008: “És molt més transversal i ja partíem d’una economia estatal pitjor amb un dèficit del 2’7%”. A més, és crítica amb la política municipal de mobilitat, que segons ella “constreny encara més els negocis a peu de carrer” per la dificultat d’arribar-hi en cotxe.

Els botiguers també noten el fre de preus

La Fundació Barcelona Comerç, que aglutina els eixos comercials de la ciutat, va elaborar una enquesta sobre locals buits que reflecteix els mateixos canvis de tendència que assenyalen els administradors, tot i que amb diferències segons el territori. Per exemple, els eixos de Poblenou i Sant Martí sí que manifestaven haver notat ja el descens en els preus dels locals però la resta encara no.

Malgrat que l’enquesta no ofereix dades dels 24 eixos, els nou que han format part de l’estudi afirmen que ja hi havia locals buits abans del confinament, però que molts s’han anat buidant a mesura que avançava la pandèmia. Ara, els amos d’aquests locals es plantegen convertir-los en habitatges per treure benefici, sobretot al Poblenou, al Clot i a l’eix Sants-Les Corts.

La pandèmia està sacsejant tots els sectors de la societat però l’impacte en el comerç ja se situa com un dels més transcendents per a la ciutat de Barcelona. Els propietaris de locals, els administradors de finques i els botiguers miren amb preocupació els propers mesos i esperen les ajudes dels diferents governs per revertir la situació.

Més informació

Nou comentari