Més benefici per al soci privat: la solució de Colau per fer 4.500 pisos protegits

El futur operador metropolità d’habitatge flexibilitza les condicions per atraure promotores immobiliàries

L’AMB i l’Ajuntament de Barcelona han enllestit el nou plec de condicions per trobar un soci privat que els ajudi a construir 4.500 pisos de protecció oficial en règim de lloguer a l’àrea metropolitana després que l’anterior concurs quedés desert per la manca d’ofertes. El document, al qual ha tingut accés el TOT Barcelona, inclou diverses modificacions per fer més atractiva la proposta, entre les quals destaca un augment del marge de benefici per al soci privat i una flexibilització general de les condicions per atraure l’interès de les promotores, com l’adjudicació a través d’un procediment negociat amb publicitat, que dona més marge que un concurs.

En concret, el nou plec contempla que l’empresa guanyadora del concurs pugui obtenir un benefici de fins al 4% “sobre el total dels costos de la promoció”, quan en l’anterior redactat era del 3%. També augmenta del 4,5% al 5% “del valor desemborsat per l’accionista privat”  el dividend preferent que pot rebre durant un període màxim de 15 anys. Només es manté igual –en el 8%– la rendibilitat màxima que el soci privat pot obtenir de “les rendes de lloguers”. No obstant això, en tots tres casos les empreses licitadores podran rebaixar aquesta quantitat per guanyar punts en la valoració de la oferta que facin.

L’objectiu de la societat Habitatge Metròpolis Barcelona és construir i gestionar almenys 4.500 habitatges –2.250 a la ciutat Barcelona i 2.250 més a l’àrea metropolitana– de protecció oficial en règim de lloguer. També es contempla que es puguin destinar a la venda, tot i que “serà una activitat secundària i instrumental”, segons recullen les bases del concurs. La intenció és que el nou parc d’habitatges estigui llest en un termini màxim de sis anys –abans eren 10– i per això s’ha dissenyat un intens calendari constructiu que preveu una aportació d’entre 58 i 104 milions d’euros per part del soci privat i d’una quantitat similar, ja sigui amb diners o amb sòl edificable, per part de les administracions públiques participants.

Una de les principals crítiques que ha rebut el nou plec de condicions, també d’alguns partits de l’oposició, és que flexibilitza massa les condicions que s’imposen al soci privat. Les ampliacions de capital es faran un cop es completi cada fase, però el document estableix que les “aportacions dels socis podran variar en un 20 % a l’alça o a la baixa respecte de l’oferta d’aportació de capital del soci privat” en funció de les circumstàncies de cada moment, com la falta de crèdit o un increment desmesurat dels preus de mercat.

Un altre punt que provoca certa confusió sobre el futur de l’operador mixt és una espècie de clàusula comodí en el cas que les successives aportacions de capital no fossin suficients: “Si per les raons d’evolució del mercat, manca de finançament o altra circumstància s’exhaurís totalment l’aportació de capital, encara que no s’hagués assolit l’objectiu de referència dels 4.500 habitatges, s’ajustarà a la baixa la xifra d’habitatges a construir amb l’aprovació dels òrgans de govern d’HMB”.

Canvis necessaris

La regidora d’Habitatge, Lucía Martín (BComú), ha defensat en diverses ocasions la necessitat de retocar “alguns punts del plec de condicions” per captar l’interès de les promotores, que fins ara han girat l’esquena al projecte d’un operador publicoprivat per la manca d’incentius. Tot i que mai hi ha hagut declaracions públiques al respecte, fonts del sector han explicat a aquest diari que l’escassa possibilitat de fer negoci –una de les grans crítiques dels comuns en relació al mercat de l’habitatge– de l’anterior concurs el feien pràcticament inviable. 

I així va ser, ja que malgrat una pròrroga d’última hora i l’aportació d’una llista de solars designats per fer-hi els pisos, l’anterior licitació només va rebre una oferta formal que es va desestimar perquè no complia les expectatives de l’AMB i l’Ajuntament de Barcelona, els dos principals socis públics del futur operador. Davant l’inevitable fracàs del primer intent, fonts de l’AMB van reconèixer que calia estudiar “els temes que dificulten la incorporació del soci privat” per tal de veure com s’ha de “replantejar per al futur”. 

La solució ha estat, en efecte, millorar el marge de beneficis de l’empresa privada –que tot i això segueix per sota del que obtindrien al mercat lliure–, però també s’han introduït altres millores per adaptar el concurs a una normativa poc acostumada a aquesta mena d’aventures. Des de la regidoria d’Habitatge sempre han defensat que el marc legislatiu espanyol dificulta la creació d’operadors mixtos com el que planteja Barcelona i esperen que el nou redactat clarifiqui les condicions d’entrada per l’empresa privada.  

Menys permanència

L’empresa Habitatge Metròpolis Barcelona va néixer com una societat repartida al 50% entre l’AMB i l’Ajuntament de Barcelona. Després del concurs, HMB farà una ampliació de capital per donar entrada al soci privat, que tindrà el 50% de l’empresa, mentre que les dues administracions tindran un 25% cadascuna. Aquest repartiment obligarà els tres socis a buscar acords per tal de tirar endavant qualsevol decisió. A més, està previst que el Consell d’Administració estigui format per nou persones, quatre a proposta del sector privat, quatre a proposta del públic i un novè que serà un “conseller independent” que haurà de ser escollit per unanimitat. No queda clar quina influència tindrà aquest conseller extern i com afectarà la presa de decisions de l’ens.

Així mateix, un altre canvi substancial del nou plec de condicions és que la promotora privada tindrà l’obligació de mantenir-se com a sòcia de l’empresa durant almenys tres anys, la qual cosa vol dir que no podrà vendre la seva participació a una altra companyia abans d’aquest termini. Això es deu a que la durada del projecte és de sis enlloc dels 10 inicials, ja que en aquell moment la permanència del soci privat era de cinc anys. A més, en el cas que el soci privat volgués desfer-se de les seves accions, l’AMB i l’Ajuntament tindrien dret preferent per adquirir-les. En canvi, les administracions públiques podrien vendre les seves accions –a altres ajuntaments metropolitans, per exemple– en qualsevol moment.

Venda d'accions

Full de ruta més clar

El nou plec de condicions també inclou una relació molt exhaustiva dels solars que es destinaran a cadascuna de les fases. En l’anterior licitació, l’AMB i l’Ajuntament ja van haver de incloure a última hora una llista de 64 solars a petició d’algunes empreses interessades, que volien saber més detalls. Aquesta vegada no han volgut esperar i detallat amb molta més precisió a on es construiran els pisos. A Barcelona, la majoria dels solars estan ubicats a la Marina del Prat Vermell, al [email protected], a Sant Andreu i a la Sagrera, quatre zones que són les principals reserves de sol públic disponible a la ciutat. 

Solars HMB
El full de ruta de l’operador metropolità és molt més clar que a l’anterior licitació
Més informació

Nou comentari