La relació del govern d’Ada Colau amb el sector immobiliari sempre ha sigut tensa. Des del primer dia, Colau, exactivista de la PAH, ha intentat canviar la relació de l’Ajuntament amb el sector privat per fer-lo “corresponsable” de les polítiques d’habitatge municipals, però no ha acabat de trobar la fórmula adient. L’obligació de destinar el 30% de les noves promocions a habitatge públic li va posar les grans immobiliàries en contra i l’aposta estrella del mandat passat, l’operador mixt Habitatge Metròpolis Barcelona, va fracassar precisament per la falta d’empreses interessades. En canvi, el projecte de l’illa Sibèria del Poblenou, molt més modest (47 pisos de lloguer), podria suposar un abans i un després en el nou model d’habitatge público-privat que els comuns intenten implantar a Barcelona.
La fórmula triada pel govern municipal –cedir un solar municipal per un període de 75 anys perquè s’hi construeixi habitatge assequible– no és nova. Fundacions i cooperatives d’habitatge fa temps que la fan servir per explorar diferents tipologies de construcció i estructura de la propietat. El que és realment innovador és que per primera vegada és una empresa privada qui aconsegueix aquest dret de superfície, és a dir, que hi podrà construir però mai s’ho podrà vendre perquè el sòl seguirà sent públic, fet que a més ofereix la garantia addicional d’assegurar que els pisos sempre seran de protecció oficial. Un cop hagin passat els 75 anys de cessió –o 90 si es fes efectiva la pròrroga prevista–, l’edifici passarà a mans de l’Ajuntament.
Nous actors al sector immobiliari
Les males experiències dels últims anys han fet que l’Ajuntament hagi apostat per buscar nous actors dins del sector immobiliari. Ho van intentar amb l’operador Habitatge Metròpolis Barcelona, que durant uns mesos es va publicitar entre operadors internacionals, més acostumats a projectes a llarg termini, tot i que al final no se’n va sortir. “L’Ajuntament té sòl per fer 25.000 habitatges a Barcelona, però li falta el múscul financer per construir-los”, explica al TOT Barcelona la cofundadora de Mediaurban, Maria Sisternas, que serà l’encarregada de tirar endavant la promoció del carrer Badajoz 11-15, a l’anomenada illa Sibèria.
Sisternas considera que el sector privat està poc acostumat a treballar amb el dret de superfície i li costa aventurar-se en promocions innovadores. L’arquitecta defensa que el bloc de l’illa Sibèria és un projecte sostenible des del punt de vista financer, però a llarg termini. “És un projecte arriscat perquè la inversió es recuperarà d’aquí a 35 anys, no en 5 com fan la majoria de promotores i fons d’inversió”. Potser per això en aquesta ocasió ha sigut una empresa relativament nova i desconeguda qui s’ha animat a fer el salt: Coyoacán Invest, una companyia personal de Jaume Roures sense vinculació empresarial directa amb Mediapro, serà qui posi els diners per construir l’edifici i recuperarà la inversió a través dels lloguers socials.
Resultat de la licitació del projecte ‘illa Sibèria’ / Ajuntament
La regidora d’Habitatge de l’Ajuntament de Barcelona, Lucía Martín, ja va avançar durant la presentació del projecte que la intenció del consistori és replicar aquest nou model a altres solars de la ciutat per ajudar a crear “un sector privat minoritari” que inverteixi en habitatge social a canvi d’un “benefici moderat”. Al Regne Unit i a Irlanda, per exemple, existeix una fórmula similar des dels anys 80, les housing associations, tot i que en el seu cas són associacions privades que han de reinvertir qualsevol benefici en noves promocions o en el manteniment de les que ja tenen. Una idea que podria copiar Coyoacán Invest, que defensa la “funció social” del projecte.
A la recerca de la sostenibilitat
Un dels grans reptes del projecte de l’illa Sibèria serà aconseguir ser econòmicament sostenible, una fita que permetria atraure inversors per a promocions similars. El principal avantatge que ofereix el nou model de promoció delegada és que no cal adquirir el sòl, que per norma general “suposa un terç del cost total” de qualsevol promoció, segons Sisternas. A canvi de la cessió del sòl, Coyoacán haurà d’abonar almenys un milió d’euros en concepte de cànon –una despesa que també assumeixen les cooperatives, per exemple– i després afrontar la construcció de l’edifici, que tindrà 47 pisos d’entre 50 i 80 metres. El cost total del projecte encara és confidencial perquè no volen donar pistes als subcontractistes que licitaran per les obres.
Els ingressos de la promoció provindran íntegrament dels lloguers socials que pagaran els inquilins, que seran persones inscrites al registre de sol·licitants d’habitatge de protecció oficial o famílies vulnerables derivades a través d’entitats socials. La gestió de l’edifici anirà a càrrec de la Fundació Hàbitat3, impulsada per la Taula d’Entitats del Tercer Sector Social i que ja gestiona centenars d’habitatges socials a tot Catalunya. Els pisos més petits, de 50 metres quadrats, tindran un lloguer d’uns 250 euros mensuals, mentre que els més grans, de 80 metres, costaran entre 500 i 600 euros.
Recreació d’un dels nuclis d’escala i dels espais comuns de l’illa Sibèria / Ajuntament
Tot i que els lloguers són “hiperbaixos”, com els va definir la presidenta d’Hàbitat3 i de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge, Carme Trilla, a Mediaurban estan convençuts que precisament el cost reduït és una garantia de pagament. “En la immensa majoria de casos la gent que no paga el lloguer és perquè no pot, no perquè no vol”, sosté Maria Sisternas. “Està demostrat que amb el preu adequat les famílies paguen perquè tenir un habitatge els dóna seguretat i confort i els permet aconseguir feina amb més facilitat”, argumenta. A un preu que serà la meitat de la mitjana de la zona, les previsions d’impagaments són mínimes i, en cas de necessitat, es podria negociar amb l’Ajuntament.
