La caiguda dels lloguers a Barcelona: miratge o nova normalitat?

Debat sobre què ha tingut més impacte en els preus: la pandèmia o la llei catalana que regula els lloguers

El preu dels lloguers a Barcelona ha caigut un 7,66% en l’últim any i ha donat una treva als milers de famílies que han de renovar el seu contracte. Segons les dades de l’Institut Català del Sol (Incasol), el preu mitjà del lloguer a la capital catalana es va situar en 905 euros el primer trimestre del 2021, el més baix dels últims tres anys. I ho va fer amb un rècord històric de noves signatures: 14.399. Una xifra mai vista a Barcelona. La irrupció de la pandèmia i l’entrada en vigor de la llei catalana que regula el preu del lloguer han sacsejat el mercat immobiliari barceloní, però els experts no s’acaben de posar d’acord a l’hora de determinar les causes d’aquest descens.

“Segurament és una barreja de tot, però és més senzill delimitar l’impacte que ha tingut la pandèmia”, afirma el professor de Finances a la UPF Barcelona School of Management,  Andrei Boar. “La nova llei encara s’aplica a mitges pels dubtes que genera i el seu efecte és limitat”. A més, potser té els dies comptats si el govern espanyol compleix la seva amenaça d’impugnar-la davant el Tribunal Constitucional, la qual cosa impediria fer una anàlisi més exhaustiva. Boar, igual que la Cambra de la Propietat Urbana, considera que bona part de la caiguda dels preus és deu a l’èxode població que hi va haver arran del confinament.

En canvi, entitats defensores del dret a l’habitatge com el Sindicat de Llogaters asseguren que la regulació, vigent des del setembre del 2020, ha fet “caure els preus dels lloguer” sense cap mena de dubte. Segons argumenten, els municipis catalans afectats per la nova llei han registrat un descens global del 4,8% en el preu dels lloguers durant l’últim any, mentre que els que han quedat fora han vist com els preus pujaven un 1,2%. “Aquestes diferències tan clares en l’evolució dels preus no es poden explicar per la pandèmia”, sentenciaven fa uns dies. Per contra, la Cambra de la Propietat Urbana menysté el possible impacte de la llei i insisteix que “no s’ha pogut demostrar la seva eficàcia” perquè encara fa poc temps que funciona. 

El cas de Barcelona

El cas de Barcelona, que suposa més d’un terç de tots els contractes de lloguer de Catalunya, sempre és especialment difícil d’analitzar. Si bé és cert que des de l’entrada en vigor de la nova llei el preu del lloguer ha caigut més d’un 7%, cal recordar que el descens de les rendes ja havia començat un any abans, a mitjans del 2019 –quan els preus van tocar sostre amb una mitjana per sobre dels 1.000 euros–, i des de llavors, amb l’excepció del confinament total, no han deixat de baixar. Per tant, es fa difícil separar els efectes de la pandèmia dels de la pròpia dinàmica del mercat i dels de la nova llei. “Això no vol dir que no hagi tingut un impacte”, afegeix Boar, “sinó que encara és limitat”.

Evolució trimestral del preu del lloguer a Barcelona / CPU

Més contundent és la Cambla de la Propietat Urbana (CPU) que, juntament amb la resta de patronals del sector immobiliari, sempre s’ha mostrat contrària a la regulació dels preus. “El mercat de lloguer s’autoregula per buscar l’equilibri i ho fa en etapes de pujades però també de baixades i cap d’aquestes etapes és infinita”, reitera. Per això considera que analitzar l’evolució del preus agafant només dos trimestres pot ser enganyós. A més, cal tenir en compte que és una llei nova i que bona part de la població encara la desconeix. Tot això, unit a les traves que posen algunes immobiliàries i propietaris –com demostra el creixent nombre d’expedients oberts i de multes imposades– fa pensar que la llei, si no acaba impugnada, encara té molt recorregut per davant.

On baixa més el lloguer?

Mirant les últimes dades de l’Incasòl, que elabora els seus informes en base a les fiances que dipositen els inquilins, les baixades de preus més importants s’han registrat al centre de Barcelona i a bona part del front marítim, zones bastant populars entre els treballadors estrangers i els estudiants que venen a la capital catalana. “Durant el confinament molts alumnes van decidir tornar a les seves ciutats d’origen i molts treballadors van optar per marxar fora per teletreballar i encara no han tornat”, explica Boar. Diagonal Mar (-20,7%), el barri Gòtic (-16,3%) i Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera (-14,6%) són els tres barris on més ha baixat el lloguer.

[Fes clic a cada barri per veure el preu mitjà del lloguer i la diferència respecte a fa un any]

Tot i això, el centre mostra un dinamisme fora del normal. Entre Ciutat Vella, l’Eixample i Sants-Montjuïc han sumat gairebé 6.000 contractes signats durant el primer trimestre, un terç més que un any enrere, just abans que esclatés la pandèmia. Aquesta activitat frenètica es deu, en gran part, a l’efecte rebot pel retorn progressiu a la normalitat després de mesos molt complicat. Durant el confinament el nombre de contractes nous va caure en picat i sembla que molta gent comença a tancar mudances que van posposar per la incertesa provocada per la pandèmia.

Contractes signats per districte / CPU

“A l’hora d’analitzar la contractació és important recordar que molts pisos turístics han entrat al mercat residencial per fer lloguer de temporada –màxim 12 mesos– i que aviat en sortiran”, alerta el professor de Finances de la UPF Barcelona School of Management. Això, juntament amb la menor demanda d’estudiants i treballadors estrangers, podria haver ajudat a compensar la retirada de pisos que, segons la Cambra de la Propietat Urbana, s’ha produït des de la tardor per la inseguretat jurídica de la llei catalana, ja que alguns propietaris han preferit esperar a veure quin recorregut tenia la norma abans de signar un contracte en condicions menys favorables.

L’embranzida dels tres primers mesos de l’any no han servit per compensar la davallada de l’any passat i el mercar de lloguer encara està uns 7.000 contractes per sota del que era habitual abans de la Covid-19. Els experts i els analistes prefereixen esperar a veure com evoluciona el mercat en els pròxims mesos –la tornada després de l’estiu, amb la vacunació pràcticament enllestida, serà clau– per comprovar si els canvis que s’ha produït durant la pandèmia es consoliden o si per contra han estat només un miratge.

Retorn a la normalitat

[Fes clic a cada barri per veure el preu mitjà del lloguer i la diferència respecte a fa un any]

En realitat, l’evolució dels preus del lloguer de l’últim any –independentment de les seves causes últimes– ha fet tornar el mercat a una certa normalitat. El nombre de barris amb un lloguer mitjà per sobre dels 1.000 euros ha passat de 19 a 9 en l’últim any, la majoria concentrats a la zona alta –Sarrià-Sant Gervasi, les Corts i una part de l’Eixample– i a la perifèria han tornat els lloguers assequibles de 600, 700 i 800 euros després de molt temps disparats.

Comentaris

    Ricardo Barri del Barrio 14/06/2021 5:30 pm
    Molt sencill,comparem-ho amb Madrid.

Nou comentari