Els fons d’inversió aprofiten la pandèmia per buscar gangues al sector hoteler de Barcelona

El mercat està molt atenta a l'evolució del turisme i vol aprofitar aquesta oportunitat

La inversió hotelera a Catalunya ha caigut un 62,5% el 2020, segons ha explicat el soci i codirector de l’àrea hotelera de Cushman&Wakefield, Bruno Hallé. El 2019, el mercat hoteler català va tancar transaccions per valor de 400 milions d’euros, una xifra que ha caigut fins als 150 milions previstos per a finals d’aquest any. Aquesta tendència contrasta amb l’increment de l’interès dels fons d’inversió per al mercat hoteler de Barcelona, tot i que costa tancar acords. “Els inversors esperen un descompte que no arriba i la venda no s’acaba materialitzant”, assegura Hallé.

En qualsevol cas, el soci de Cushman&Wakefield afirma que la pandèmia ha “obert una finestra d’oportunitats d’inversió” a la capital catalana després de la moratòria hotelera.La “complicada” situació del sector turístic ha incrementat l’interès dels fons d’inversió per aquest mercat. “Pensen que és el moment de comprar més barat”, explica el soci fundador de Laborde Marcet, Miquel Laborde. Per altra banda, la falta de tresoreria i els problemes de liquiditat han portat alguns propietaris a plantejar-se la venda dels seus immobles però, de moment, no accepten rebaixes en els preus.

Ciutat interessant

“Hi ha un cert oxigen a causa dels crèdits ICO i temporades anteriors molt bones que han ajudat a generar tresoreria”, sosté Hallé. Per ara, la demanda i l’oferta no han trobat un equilibri i l’interès dels inversors no s’ha traduït en un augment de les operacions. “No estem veient transaccions ni grans vendes d’hotels com es podia esperar en aquesta situació”, reconeix el soci de Cushman&Wakefield. En qualsevol cas, assegura que la pandèmia ha “obert una finestra d’oportunitats d’inversió” a la capital catalana. “Barcelona sempre ha estat molt interessant per als inversors, però sabien que no hi havia hotels en venda o que els que ho estaven era a un preu molt elevat per la moratòria hotelera“, explica.

Hotel Barcelona
Un hotel de Gran Via / ACN

Ara, la situació de la pandèmia ha obligat alguns propietaris a treure producte al mercat, tot i que es resisteixen a fer grans rebaixes en els preus. “Pensem que quan la situació se solucioni i es recuperi la confiança del consumidor, aquest sector serà dels que creixi més ràpidament, perquè no hi ha un problema intrínsec”, reconeix el conseller delegat del Grup Reig Capital, Gilles Dregi de Fontcuberta. El ‘family office’, amb base a Andorra, es dedica a la gestió d’inversions amb visió a llarg termini i és propietari de l’hotel Mandarin Oriental a Barcelona.

Hotels per a turistes

Dregi assegura que l’oferta hotelera de Barcelona ha estat, en els últims vint anys, “clarament més important” que la de la capital de l’Estat. “Fins fa molt poc, a Madrid no hi havia cap hotel d’un cert nivell a escala internacional”, ha explicat el conseller delegat del Grup Reig Capital. Per altra banda, mentre la inversió hotelera a Madrid té un component de negocis “molt més pronunciat” que a la capital catalana, l’oferta de Barcelona té un rerefons més turístic. En qualsevol cas, les perspectives de recuperació del sector hoteler van molt lligades a l’evolució de la pandèmia.

“Si no tenim ‘imputs’ positius, és possible que les transaccions es comencin a materialitzar a finals del primer trimestre de 2021”, reconeix el soci de Cushman&Wakefield. A l’Estat, el 2019 es van tancar transaccions per valor de 1.500 milions d’euros. Aquest any, l’activitat ha frenat “de cop” entre març i abril i s’ha produït un volum de prop de 600 milions d’euros, una xifra que podria arribar als 800 milions en cas que es tanquessin les operacions en curs. Hallé preveu un augment de les transaccions a partir del març o abril de 2021, que podria ser un “any interessant” en la compra i venda d’hotels.

Com són els hotels més buscats?

Els hotels amb més demanda són els situats en “posicions estratègiques”, bé siguin immobles urbans ubicats en zones ‘prime’ com Passeig de Gràcia o establiments vacacionals a primera línia de platja. “En els hotels que no tenen posicions estratègiques no hi ha cap mena de moviment. Aquests són els que tenen una davallada de preus important”, explica el soci fundador de Laborde Marcet.

En aquest mateix sentit s’ha pronunciat el soci de Cushman&Wakefield, que preveu descomptes d’entre un 20% i un 25% en hotels ubicats en segona línia. “[Les rebaixes de preus] no seran en primeres línies de platja d’ubicacions que funcionen molt bé en turisme ni en actius denominats triple A, molt ben localitzats al centre de la ciutat”, assegura. Els més interessats en aquest tipus d’actius són els fons més conservadors, com les companyies d’assegurances, que volen comprar l’hotel i mantenir-lo durant un període llarg de temps per obtenir una renda fixa. “L’interès internacional està en hotels de ciutat, on busques ubicació i una minimització del teu risc”, afirma el conseller delegat del Grup Reig Capital.

Al mercat hi ha també fons oportunistes, que no busquen operacions cèntriques, sinó “oportunitats” en segones línies que requereixen una inversió. En aquest cas, l’objectiu és invertir diners a reposicionar l’actiu i, possiblement, posar-lo a la venda en un període de cinc anys, aproximadament. A Catalunya, “els hotels de l’interior, des del punt de vista dels fons internacionals, són pràcticament irrellevants”, afirma Dregi de Fontcuberta. Els hotels petits, els càmpings o les cases rurals generalment no són un objectiu dels fons d’inversió, sinó de famílies o inversors individuals que esperen treure’n una rendibilitat o tenir un patrimoni.

Conseqüències per al mercat hoteler

En qualsevol cas, el sector assegura que la compra d’hotels per part de fons d’inversió no tindrà un impacte en el client final. “El preu de les habitacions el fixa el mercat, el servei, la competència i la marca. Hi ha una sèrie de factors, però en cap cas és el propietari de l’hotel”, recorda Dregi de Fontcuberta. El soci de Cushman&Wakefield assegura que l’entrada de nous propietaris “més professionals” al mercat comportarà una “professionalització” de la gestió. “Veurem arribar noves marques de gestió hotelera, com Hilton, Marriot o NH”, vaticina.

Generalment, als països del sud d’Europa, com Portugal, Itàlia o Espanya, la propietat de l’hotel és també l’encarregat de gestionar-lo. En el model anglosaxó hi ha “moltíssima separació” entre gestora i propietat. Als Estats Units, per exemple, el 70% de l’oferta hotelera la concentren disset fons d’inversió. A Espanya, en canvi, gairebé el 80% de l’oferta està en mans de propietaris individuals. “Es demonitza una mica el fons d’inversió”, lamenta el soci fundador de Laborde Marcet.

Nou comentari