La llei catalana que regula els lloguers celebra el seu primer any de vida amb un mercat menys tensionat, amb preus més barats i només un grapat de multes a propietaris de pisos que intentaven esquivar la regulació. Barcelona, que en els darrers anys s’havia convertit en un jungla immobiliària despietada, lidera ara la caiguda dels lloguers a Catalunya –gairebé un 8% menys que fa un any– i amb un preu mitjà de 903 euros registra les millors dades des del 2018.
El problema –el beneït problema que estalviarà de mitjana més de 900 euros anuals als barcelonins amb contracte nou– és que no hi ha consens a l’hora d’analitzar els motius que hi ha darrera d’aquesta baixada de preus. L’aprovació de la llei de contenció de preus es va produir tres mesos després de la fi de l’estat d’alarma i del confinament total, amb un mercat en estat de xoc i un escenari volàtil que fa molt difícil extreure conclusions definitives sobre què hauria passat sense regulació.
Ni la mateixa Generalitat s’ha atrevit encara a fer una valoració en profunditat dels efectes de la norma, que a més penja d’un fil i està a l’espera que el Tribunal Constitucional resolgui els recursos presentats pel govern de PSOE-Podemos i el PP. Més contundents es mostren les entitats que van impulsar la llei, que encara la veuen insuficient, però celebren que hagi donat resultats immediats, i el sector immobiliari, que des del primer moment s’hi va posar en contra i no ha desaprofitat cap oportunitat per menystenir el seu impacte.
Malgrat els dubtes inicials que suscitava la norma, fins a 75 ajuntaments del país –entre els quals destaca Barcelona i la resta de poblacions grans– han demanat a la Generalitat que el seu municipi es mantingui sota el paraigua de la llei almenys durant cinc anys més. I aquesta sí és una victòria incontestable dels sindicats d’habitatge i la resta d’entitats: les administracions fa temps que parlen del dret a l’habitatge com una necessitat insatisfeta i reconeixen que regular els preus del lloguer és una eina més de les que tenen a mà per intervenir en aquells llocs on el mercat s’ha descontrolat.
Quant baixen els preus?
Des de l’aprovació de la llei que regula els lloguers, els preus han caigut gairebé 76 euros a Barcelona –un 7,7% menys–, tot i que el preu mitjà s’ha encallat en 900 euros i en els últims mesos amb prou feina ha baixat un parell d’euros més. “La llei està funcionant i la valoració ha de ser positiva”, assegura al TOT Barcelona un dels portaveus del Sindicat de Llogateres, Òscar Blanco, que denuncia que la caiguda de preus podria ser molt més gran si les administracions s’haguessin posat els mitjans necessaris per fer complir la llei.
Segons va avançar la SER, la Generalitat només ha posat una desena de multes a propietaris que s’han saltat l’obligació d’oferir lloguers a un preu fix i té uns 300 expedients oberts. L’Ajuntament de Barcelona, per la seva banda, n’ha iniciat una trentena més, però la lentitud dels processos administratius fa que qualsevol missatge de contundència que es volgués enviar des dels governs es perdi pel camí. Fonts de l’Agència Catalana de Consum detallen a aquest diari que en el conjunt del territori català s’han fet 150 actuacions inspectores al respecte i s’han iniciat 31 expedients sancionadors, tot ells per no informar o no incloure en anuncis, ofertes o publicitat l’índex de referència que marca la llei. “Si s’haguessin posat més multes segurament estaríem parlant d’una situació encara més ajustada”, lamenta Blanco.
El gerent de la Cambra de la Propietat Urbana (CPU), Òscar Gorgues, fa una anàlisi totalment oposada i alerta que la baixada de preus no és conseqüència de la nova llei, que té un “impacte molt limitat”, sinó al “moviment natural” del mercat de lloguer de Barcelona. Tot i que abans de la pandèmia havia arribat a superar els 1.000 euros mensuals de mitjana, quan va arribar el confinament la capital catalana ja acumulava gairebé un any de baixades. De fet, Gorgues atribueix bona part de l’ajustament de preus a l’estat d’alarma, que simplement hauria actuat com accelerador d’una tendència que ja estava en marxa.
L’efecte Madrid entra en joc
Gorgues, igual que fa Ferran Font, el director d’Estudis del portal immobiliari pisos.com, acusa els moviments socials de fer comparacions interessades entre Barcelona i altres poblacions catalanes enlloc d’anar a buscar un mercat similar com seria Madrid. La capital espanyola és el “mirall” on s’hauria de mirar Barcelona, segons defensa Gorgues, i allà els preus de lloguer “fins i tot han baixat més” encara que no hi ha cap llei que reguli el preu.
En sentit contrari, el Sindicat de Llogateres critica el sector immobiliari per fer “moltíssimes trampes” i buscar una comparació “falsa” amb Madrid tot i saber que les dades entre les dues ciutats no són equiparables. A Catalunya el preu del lloguer s’extreu de les fiances que dipositen els llogaters davant l’Institut Català del Sol (Incasol), mentre que a Madrid no es publiquen dades similars i tots els informes es fan en base a les xifres que donen portals immobiliaris com Idealista o el mateix pisos.com.
Però les acusacions creuades de manipulació no s’acaben aquí. El Sindicat de Llogateres defensa que, amb les dades a la mà, la llei que regula els lloguers ha tingut un gran impacte en els preus: als municipis regulats els lloguers han caigut un 5,5%, mentre que als no regulats han baixat un 2,7%. Una diferència petita, però significativa pel poc temps que porta en marxa la norma. “Cada trimestre confirma que el plantejament era adequat”, assegura el portaveu de l’entitat, “però els preus dels lloguer encara haurien de caure molt més per ajustar-se als ingressos de les famílies”.
Des del sector immobiliari consideren que posar al mateix sac Barcelona i Cervera no té sentit perquè són ciutats amb dinàmiques molt diferents. “La majoria de poblacions que no regulen són molt petites i pràcticament no tenen mercat de lloguer”, alerten. Des del Sindicat accepten la crítica, però al mateix temps posen un contraexemple molt significatiu. “Blanes està regulat i Lloret de Mar, no. I són dues ciutats de dimensions similars, turístiques, al costat una de l’altra…”. I els lloguers han caigut molt més a la primera que a la segona.
Més contractes que mai
Les entitats prohabitatge celebren que els pitjors auguris de les patronals i les associacions de propietaris no s’hagin arribat a complir i el mercat hagi mantingut el dinamisme posterior al confinament. Per segon trimestre consecutiu, a Barcelona s’han superat el 14.000 contractes signats, rècord històric per la ciutat que segons el Sindicat evidencia que la llei de contenció de preus no ha espantat els propietaris, que treuen pisos al mercat encara que sigui amb la certesa que guanyaran menys que abans.
Tot i que hi ha més contractes que mai –la qual cosa és una excel·lent notícia per a tots aquells que han aconseguit trobar un a Barcelona–, però les immobiliàries avisen que es tracte d’un “miratge” i que aviat arribarà l’escassetat de pisos. Segons el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana, la pandèmia va provocar un èxode d’estudiants, treballadors estrangers i famílies que van optar per tornar a casa seva per passar el confinament i molt ja no van tornar. Això, sumat a l’entrada al mercat de centenars de pisos turístics que estaven tancats, va disparar l’oferta de pisos.
“L’increment de la oferta fa ajustar els preus”, replica Gorgues. “Quan tens el pis buit, t’arrisques a no cobrar res”. L’any passat només es van tancar uns 40.000 contractes, uns 10.000 menys que la mitjana dels tres anys anteriors, i es van disparar els anuncis a portals com idealista, on al novembre en tenien més de 20.000. “Avui idealista només té 8.700 anuncis”, avisa. Diverses fonts xifren la caiguda de l’oferta en un 40%. Si es confirma, la disponibilitat de pisos tornaria a baixar i, per tant, anirien més buscats.
Els pròxims mesos seran claus, no només pel futur de la norma –que també està a l’espera de si el govern espanyol aprova una llei pròpia que podria escapçar la catalana– sinó per comprovar si els preus del lloguer a Barcelona poden seguir baixant gaire més. “La llei està pensada per posar topalls en un moment de pujada continuada, però no és la solució a tots els problemes”, reconeix Blanco. Més escèptic es mostra el president de la Cambra de la Propietat Urbana: “Ara que es comença a absorbir l’excés d’oferta ens trobarem que el mercat no té prou pisos i està per veure com afectarà l’escassetat als preus”.
