Un pis amb llicència turística a Barcelona costa 80.000 euros de més

La compra d’un pis a Barcelona s’encareix de mitjana entre 70.000 i 80.000 euros si disposa de llicència turística. La moratòria de nous permisos ha generat un mercat de segona mà de llicències, que es venen discretament a l’ombra de compravendes immobiliàries estàndar. “Sempre depèn de les característiques concretes del pis i de la zona on estigui, però la nostra experiència ens diu que, en condicions similars, un pis amb llicència turística sol costar al voltant d’un 30% més”, assegura al Tot Barcelona el director de HomenFun, Pablo Ramiro, que es dedica a la gestió de pisos turístics i realitza serveis de consultoria per a inversors que volen adquirir propietats amb llicència turística a diverses ciutats, entre elles Barcelona.

No hi ha dades oficials sobre l’oscil·lació de preu dels immobles turístics ni la seva cerca està sistematitzada. Grans portals immobiliaris com Idealista o Pisos.com no faciliten informació concreta perquè les seves webs no compten amb un filtre específic per pisos amb llicència turística ni poden garantir que els anunciants que ho publicitin en disposin d’una plenament vigent. L’Ajuntament, igual que els dos portals, considera “innegable que un pis turístic amb llicència té un valor de venda superior a un sense llicència”, tot i que tampoc disposa de xifres que quantifiquin l’afirmació.

Hi ha un refredament de l’interès dels inversors arran de la inestabilitat política i es preveu un estancament del mercat

El director d’Habitatges.es, Ivan Pascual, confirma aquest sobrecost recurrent, però obre una mica més el ventall i el situa entre 60.000 i 100.000 euros. Un factor determinant és la capacitat d’allotjament: “Un pis amb llicència per sis persones a l’Eixample pot costar 80.000 euros de més, mentre que si només la té per quatre persones la diferència baixa”, explica. La seva companyia, que tanca unes 12 operacions d’aquest tipus a l’any, ha notat un refredament de l’interès dels inversors arran de la inestabilitat política i preveu un estancament del mercat. “En anys anteriors teníem més vendes, però l’atractiu turístic de Barcelona és molt gran i encara atrau compradors, sobretot locals, malgrat que s’ha frenat la revalorització dels pisos”, afegeix.

Una tempesta perfecta amb grans beneficiats

L’actual inflació del preu dels pisos amb llicència turística és una combinació de diversos factors que han tingut un efecte multiplicador. Per una banda, l’increment progressiu i generalitzat de l’habitatge impulsat per la recuperació econòmica. I, per l’altra, la prohibició de concedir noves llicències aprovada durant el mandat de Xavier Trias i l’ofensiva de govern d’Ada Colau per acabar amb els pisos turístics il·legals, que ha anat acompanyada d’una limitació general de l’oferta d’allotjaments turístics a la ciutat. Sumades, les mesures aprovades aquests darrers cinc anys “han fet que una llicència que costava 256 euros a la finestreta de l’Ajuntament ara suposi una revalorització de 80.000 euros”, recorda Ramiro.

Per posar un exemple, un pis de dues habitacions que en condicions normals costaria 270.000 euros, només pel fet de tenir una llicència turística ha pujat a 350.000 euros. Per calcular aquest diferencial i assessorar als seus clients, HomenFun realitza estudis de mercat i compara pisos amb característiques semblants. Ramiro considera que és un sobrecost innecessari, però que les condicions del mercat fan que sigui una inversió molt atractiva, ja que el comprador sol obtenir una rendibilitat superior que amb el lloguer tradicional.

El triple de rendibilitat que el lloguer tradicional

“La rendibilitat dels pisos amb llicència turística es situa al voltant del 7%, mentre que un pis convencional ofereix un retorn del 2,5% o fins i tot del 3% perquè el mercat de lloguer està inflat”, explica el director de HomenFun. Ben gestionat, un pis que funcioni com Habitatge d’Ús Turístic (HUT) podria arribar a fins a un 10% o més, segons Habitatges.es. “Si la zona és bona i el preu de compra és raonable, la rendibilitat puja molt”, diu Pascual. Alguns dels pisos turístics que gestiona han assolit ocupacions superiors al 80% durant tot l’any.

Pascual considera que l’alta rendibilitat justifica bona part de l’increment de preus i evita parlar de bombolla perquè és un mercat amb poc volum de negoci i que, en canvi, genera grans beneficis. “Un pis turístic legal pot facturar 40.000 euros l’any, tres o quatre vegades el que genera un habitatge tradicional”, remarca. “Això vol dir que en dos anys has recuperat el diferencial i en 10 la inversió completa”, sosté. Portaveus de l’Ajuntament mantenen que la limitació de les llicències es va fer precisament per evitar un efecte contagi més gran al mercat lliure i protegir el dret a l’habitatge.

Molt pocs propietaris han donat de baixa una llicència

Tenir un pis turístic legal a Barcelona és un bon negoci, tan per vendre’l com per gestionar-lo, tal com demostra l’ínfim nombre de propietaris que han optat per donar-se de baixa al registre barceloní. Segons fonts municipals, des del 2015 hi ha hagut un total de 95 baixes, però s’ha de tenir en compte que 32 d’aquestes corresponen a Ciutat Vella, “on hi ha l’obligació i el mecanisme de renúncia i de trasllat a edificis d’ús exclusiu”. L’agrupació d’apartaments en finques monocultiu es va obrint camí, tot i que el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya (TSJC) la va suspendre cautelarment al maig. Per tant, les baixes reals serien de 63 pisos en tres anys i mig, el que deixa el cens actual de la ciutat amb un total de 9.613 pisos amb llicència HUT. 

En el cas de la compravenda de pisos amb llicència, l’Ajuntament no posa cap restricció. La normativa obliga a notificar del canvi de propietat del pis, ja que “des del 2012 el titular d’una llicència d’HUT ha de ser també, obligatòriament, propietari del pis al qual fa referència la llicència”, informen fonts municipals. Per això les empreses especialitzades recomanen que mai es compri una llicència sense pis. De fet, si l’Ajuntament descobreix que el pis i la llicència van a nom de persones diferents “pot procedir a deixar-la sense efecte”.

La lluita municipal és contra els pisos il·legals

L’actuació del consistori s’ha centrat fins ara en els pisos turístics il·legals. Des del 2016 ha ordenat tancar 4.148 pisos, dels quals més de la meitat han deixat d’operar de forma efectiva. En l’últim any ha realitzat més de 2.500 inspeccions per garantir el compliment de l’ordre i en el 90% dels casos el resultat ha estat positiu. També s’ha multiplicat l’obertura d’expedients i sancions, que s’han concentrat a Ciutat Vella i l’Eixample, els districtes més afectats. 

La pressió de l’Ajuntament també ha tingut efectes en el mercat legal: els administradors s’han posat les piles pel compliment estricte de les normes i l’ajuntament està a l’aguait per detectar irregularitats. Per exemple, s’han iniciat expedients a pisos legals perquè havien fet obres per dividir el pis en dos o tres compartiments –malgrat que cada llicència només val per a un pis– o a habitatges que havien obtingut una llicència sense disposar de cèdula d’habitabilitat prèviament. “La conscienciació dels gestors de pisos turístics legals ha crescut i ara es fan més responsables de tenir cura de les seves obligacions”, conclou el consistori.