El lloguer públic, avui per avui, no arriba ni a la meitat dels pisos públics d’obra nova que s’han adjudicat a Barcelona en els tres primers anys de mandat. En plena crisi per l’encariment dels lloguers, la modalitat reina és el dret a superfície: els beneficiaris compren l’usdefruit de l’habitatge durant 75 anys, amb una hipoteca tradicional. Dades municipals obtingudes pel PSC–a les que ha tingut accés el TOT Barcelona– apunten a una mitjana del 55% de claus amb hipoteca entre 2015 i 2017, mentre que càlculs d’ERC redueixen el lloguer a menys d’un terç de la producció d’aquests tres anys.
El govern d’Ada Colau va prometre prioritzar el lloguer i el Pla del dret a l’Habitatge 2016-2025 preveu aconseguir una ràtio de 80% lloguer i 20% dret a superfície d’aquí sis anys en el total d’adjudicacions. Fonts municipals subratllen aquest full de ruta i atribueixen els resultats actuals als projectes immobiliaris iniciats en els mandats de Jordi Hereu (PSC) i sobretot de Xavier Trias (PDECat). “Malgrat que s’adjudiquin els pisos dins d’aquest mandat, els projectes dels edificis conserven els percentatges de dret a superfície i lloguer que es van establir quan es van engegar”, justifiquen fonts municipals, que reconeixen que la proporció de claus amb hipoteca és “encara molt elevada”. “A mida que es vagin entregant els que s’han projectat aquest mandat [és a dir, d’aquí 3, 4 o 5 anys] aniran canviant aquests percentatges, de manera que el resultat final al 2025 serà que el 80% dels habitatges entregats seran lloguers”, afegeixen.
Fins a 6 de cada 10 pisos d’obra nova, amb hipoteca
A preguntes del PSC, la gerent de l’Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació de Barcelona (IMHAB), Àngels Mira, va entregar aquest febrer les xifres dels darrers tres anys corresponents als diferents promotors amb participació municipal. Les dades fan evident la frenada de la producció durant aquest mandat i també que les promocions d’obra nova –els tradicions blocs de promoció pública, no els adquirits a tercers– s’han recolzat molt en aquest mètode de finançament i adjudicació.
Segons la gerent de l’IMHAB, el 2015 es van adjudicar 793 pisos, dels quals 449 eren d’obra nova i 257 en dret a superfície. Per tant, el 57’24% dels habitatges d’obra nova i el 32’41% del total d’adjudicats anaven amb hipoteca darrere. L’any següent, el 2016, els habitatges en dret a superfície van caure a 91 però el total d’adjudicacions també va baixar força, així que la venta de l’usdefruit va copar el 47’89% de l’obra nova i el 20,93% de les entregues. El 2017 només es van adjudicar 229 pisos, dels que 76 eren de nova construcció i 46 en dret a superfície. Les hipoteques, per tant, acompanyaven al 60’57% de l’obra nova i al 20% de les assignacions.
Menys d’un terç de lloguers, segons ERC
El grup municipal d’ERC també ha fet números sobre lloguers i dret a superfície i obté un balanç d’arrendaments encara més baix. “Dels 692 pisos ja construïts i entregats aquest mandat, només 213 s’han destinat al parc públic de lloguer gestionat per l’ajuntament, menys d’un terç”, lamenta el partit. Segons els republicans, els arrendaments en mans públiques es limitarien a 27 lloguers assequibles de règim general (al carrer Tànger 40), 178 pisos dotacionals per a gent gran (29 a Pere IV, 105 a Glòries i 44 a la Bonanova) i 47 dotacionals de lloguer social (Tànger i Can Batlló).
Per contra, s’haurien entregat claus ja de 222 pisos en dret a superfície. Un gran bloc al costat de l’estació de França (Doctor Aiguader 15) n’acapara 120, mentre que uns altres 83 són al barri del Besòs (Pere IV 455). ERC també en comptabilitza 213 que no aniran al registre general de sol·licitants perquè estan reservats a veïns reallotjats per plans urbanístics, la majoria procedents de les Cases Barates del Bon Pastor (167) i de Can Batlló (26). “La nostra previsió és que s’arribi a 720 entregues a finals de mandat, per la suma dels 28 pisos de La Borda a Can Batlló”, afegeixen els republicans.
És d’esquerres fer pisos en dret a superfície?
El dret a superfície té avantatges i inconvenients. El preu és molt inferior al de mercat lliure, perquè és fix per a tot Catalunya en funció dels metres quadrats. En conseqüència, atrau una gran demanda: només a Barcelona l’abril de 2018 hi havia 38.722 persones inscrites en aquesta llista d’espera, deu mil més que al 2015. A diferència de les promocions de venta a preu taxat, la propietat del sòl es manté en mans públiques un cop vençut el termini. Ara bé, també és cert que els requisits dels bancs per a la hipoteca deixen fora a la major part de classes baixes i obren la porta a desnonaments en pisos públics. Cal una inversió prèvia superior al 20% del total: l’entrada a pagar per un pis de 60 m2 amb pàrquing i traster rondava els 40.000 euros en el cas de la promoció del carrer Doctor Aiguader.
Des d’una òptica d’esquerres, per tant, és una política regressiva. Tot i així la majoria de partits amb representació municipal veuen raonable mantenir un percentatge estable d’aquesta modalitat. Perquè té èxit i sobretot perquè la maquinària ja està en marxa i funciona gairebé sola: la venta de l’usdefruit permet recuperar la inversió de seguida que s’acaba l’obra i reinvertir-la en noves promocions, quasi sense injectar-hi més diners. En canvi el lloguer exigeix sostenir la inversió durant 30 anys, amb una amortització lenta i que se suma a la devaluació de la finca per envelliment. En definitiva, l’alta càrrega financera obliga a l’administració local a fer de banc de sí mateixa.
La venta de pisos públics en dret a superfície discrimina a les classes baixes però té una gran demanda i és fàcil de finançar
Els comuns també estan a favor de mantenir un coixí del 20% de venta en dret a superfície per aquestes mateixes raons. “Per una banda, es va detectar que existeix una certa demanda entre sectors de població que no tenen dificultats econòmiques però no estan en disposició d’accedir al mercat lliure”, argumenten portaveus municipals. D’altra banda, reconeixen, l’Institut Municipal de l’Habitatge i la Rehabilitació de Barcelona “no pot incórrer en dèficit” i el 20% de dret a superfície garanteix la “viabilitat econòmica” de l’empresa pública.
PSC i ERC veuen bé mantenir aquesta modalitat, però critiquen la baixa producció de pisos de lloguer. “No veiem malament que existeixin promocions de pisos en dret a superfície, que cobreixen un tipus de demanda complementària i són sostenibles per les finances municipals, però ara la necessitat de la ciutadania és el lloguer i s’ha de prioritzar molt més”, reclama Jordi Coronas (ERC). Ara bé, el regidor destaca paradoxes com que “s’hagin donat casos d’adjudicataris als que s’ha denegat la hipoteca i han hagut de renunciar al pis” i famílies que han canviat molt de situació econòmica uns anys després de la firma del contracte. Sobre la viabilitat d’un volum molt alt de lloguer d’obra nova, Coronas assegura que és possible “si s’hi destina el 25% de tota la inversió municipal, uns 110-115 milions d’euros anuals”.
Pels socialistes, el dret a superfície és una bona opció perquè l’ajuntament no perd la propietat del terreny edificat i perquè als fills i néts de les famílies beneficiàries els pot servir d’ascensor social. En canvi, carreguen durament el relat públic de BComú sobre els lloguers socials i el baix volum d’adjudicacions aconseguides en finalitzar el mandat. “El balanç d’un govern es mesura per les coses finalitzades: la gent viu en pisos, no en plànols i cartells”, critica l’alcaldable del PSC, Jaume Collboni. “Colau ha incomplert la seva principal promesa electoral i condemna a una generació de joves treballadors a abandonar la ciutat”, rebla.
Els lloguers, en pisos de segona mà
A banda dels blocs de nova construcció, que han estat el principal instrument històric per ampliar el parc públic d’habitatge, el consistori hi incorpora pisos a través d’altres canals com la compra d’edificis privats o la captació de pisos de particulars. Molts dels nous contractes de lloguer social sorgeixen d’aquest estoc heterogeni de segona mà, que la Borsa d’Habitatge de Lloguer de Barcelona arrenda per sota del preu de mercat.
Durant aquest mandat la borsa ha gestionat 662 pisos el 2015, 633 el 2016 i 767 el 2017. La tendència és ascendent però lenta i encara queda molt per sota dels 1.064 que hi havia inscrits l’any 2012, quan l’esclat de la bombolla facilitava que propietaris particulars optessin per un arrendament poc lucratiu però garantit. La captació municipal de pisos va ser discreta els anys 2015 i 2016, amb 53 i 72 nous immobles respectivament, i va remuntar el 2017 –l’últim any amb dades disponibles– amb la inscripció de 226 habitatges més que van permetre fer pujar el total que gestiona la borsa a 767 pisos.
Per compensar aquest baix rendiment, el consistori ha firmat un conveni amb la Fundació Hàbitat 3, formada per onegés, que pel seu compte ha aconseguit captar fins a 250 pisos el 2017 per destinar-los a lloguer assequible. Entre els captats per la Borsa i els d’Hàbitat 3, es va tornar a creuar el llindar del miler de pisos el 2017. Malgrat tot, mil pisos tenen poca capacitat d’incidència en un mercat alcista com Barcelona. Els comuns confien aquesta difícil missió al futur operador mixt metropolità, que preveu construir 2.250 pisos públics de lloguer a la ciutat en la propera dècada. La seva constitució s’ha endarrerit i no estarà enllestida fins a finals de març, pel que els resultats que pugui aconseguir es veuran ja el proper mandat i el següent.
