La regulació del lloguer de temporada, que també ataca de soca-rel el mercat d’habitacions, tot just fa els primers passos al Parlament de Catalunya. “El dret a l’habitatge no pot estar sotmès a les regles del mercat en referència a altres usos recreatius o turístics”, assumia la consellera d’Habitatge, Sílvia Paneque, en tramitar-se la norma. El decret pretén esmenar el buit legal que deixa la regulació estatal del lloguer: el mercat de temporada i d’habitacions, cada cop més estesos a Barcelona. I a diferència del que pugui haver quedat en la imatge col·lectiva, els grans fons d’inversió no són els únics agents que transformen l’habitatge en un bé comercial. Petites i mitjanes empreses han collit els fruits sembrats pels grans inversors i els darrers deu cinc anys han guanyat terreny.
Malgrat que és difícil quantificar exactament quants habitatges es destinen al lloguer d’habitacions, perquè les dades de l’Incasòl no filtren segons aquesta característica, hi ha diferents exemples a Barcelona. L’empresa Enso Spaces SL, amb seu a Catalunya i menys de 30 treballadors a l’Estat, segons la informació -aproximada- de LinkedIn, ha crescut els darrers anys i ara opera en quatre ciutats: Barcelona, València, Madrid, Ciutat de Mèxic, i pròximament s’expandirà a Nova York. L’empresa té prop d’un centenar d’habitatges a Barcelona i ha pogut comptar amb algunes línies d’ajuts públics pensats per a les pimes. Concretament, ha rebut un préstec de 300.000 euros del Ministeri d’Indústria i Turisme mitjançant el programa Einsa, que finança petites i mitjanes empreses que volen “impulsar projectes d’emprenedoria innovadora”. Aquests ajuts són instruments financers a mig camí entre el préstec tradicional i el capital risc. S’han de retornar, però s’atorguen sense necessitat de presentar aval o cap garantia addicional. I els tipus d’interès estan vinculats a l’evolució dels resultats empresarials.
A Barcelona, un segon cas explica força bé aquesta tendència. Tal com va publicar aquest diari, la propietat de la històrica Casa Vidal de Sant Andreu va canviar de mans l’estiu passat i els nous amos han facilitat l’aparició dels colivings. Ja n’hi ha un en actiu i s’estan fent obres en dos immobles més. Darrere d’aquest negoci no hi ha cap multinacional, sinó l’empresa Aspai Coliving SL, amb una vintena d’immobles a la ciutat. En aquest cas, el préstec del ministeri ha estat de 68.000 euros. I cal sumar una subvenció menor, de 6.000 euros, que li ha atorgat l’Ajuntament de Barcelona, via Barcelona Activa, per facilitar la contractació d’un treballador menor de trenta anys.
El gerent de la Cambra d’Habitatge de Barcelona, Òscar Gorgues, no viu l’ascens de les pimes al mercat d’habitacions com una sorpresa. Encara més, el directiu considera que l’extraordinari “seria el contrari”. “No és fàcil sobrepassar els valors que et situen en una petita i mitjana empresa, per tant, la majoria d’empreses de coliving segurament són pime”, comenta en conversa amb el Tot Barcelona. Gorgues ho argumenta amb números: “Posen que cada habitació es lloga a 800 euros: necessites gestionar 1.041 habitacions per arribar als 10 milions de facturació. Són xifres que no arriben ni tan sols moltes empreses hoteleres de la ciutat”.
En canvi, l’expert en habitatge i cofundador d’IDRA, Jesús Palomera, creu que les pimes són “un vehicle més que utilitzen les fortunes grans per invertir com a accionistes en operacions immobiliàries”. L’expert també desmunta la imatge col·lectiva que atribueix el problema exclusivament als voltors, malgrat que sí que els situa en l’inici de la crisi residencial. Després del 2008 els fons d’inversió van comprar milers de pisos i els van posar al mercat de lloguer gràcies a un canvi normatiu del govern espanyol. “L’executiu va veure que s’estava desvaloritzant l’estoc immobiliari -el seu valor va caure entre un 30 i un 35%- i necessitaven apujar el preu perquè invertir-hi tornés a ser atractiu: aquest és el paper que van jugar els fons”, remarca l’expert, que retreu a l’executiu d’aleshores que “permetés fer contractes de lloguer més curts” i que donés a multinacionals “beneficis fiscals” perquè invertissin.
Els fons van entrar amb força després de la crisi i van fer d’”influenciadors” per a la resta d’empreses, resumeix Palomera; és a dir, les grans societats -Blackstone i Cerberus principalment- van obrir els ulls a altres actors aleshores absents i que ara també volen invertir-hi. És el cas de totes aquestes PIME que han entrat al mercat immobiliari de Barcelona, una ciutat gran i amb un dels atractius turístics i inversors més potents del Mediterrani. La inversió massiva postcrisi ha permès “sembrar el camí perquè empreses més petites també trobin atractiu invertir en pisos”, conclou l’expert, que recentment ha analitzat la cronologia d’aquesta crisi en el llibre El segrest de l’habitatge.
Què canvia amb la regulació
El decret que regula l’habitatge de temporada, acordat pet totes les esquerres del Parlament, intenta acabar amb dinàmiques especulatives dins del mercat residencial. També se centra en el negoci de les habitacions. L’apartat tercer de l’article 66 del decret diu que “la suma de les rendes pactades en diversos contractes d’arrendament de vigència simultània d’un habitatge ubicat en una zona de mercat residencial tensat no pot ultrapassar la renda màxima aplicable a l’arrendament unitari de l’habitatge”. És a dir, que el preu màxim per habitació d’un pis tipus de tres dormitoris taxat en 1.117 euros -la mitjana de Barcelona- no podria superar els 372 euros. A hores d’ara, la majoria de colivings superen amb escreix els 500.
Aquest article del decret sorprèn perquè és exactament igual al que va redactar ERC fa uns mesos i el PSC va tombar, via abstenció. Un aspecte criticat pels activistes, encapçalats pel Sindicat de Llogateres, però també pel catedràtic i director de la Càtedra d’Habitatge de la UB, Juli Ponce. “Són dos decrets pràcticament idèntics. Per tant, s’ha perdut un any. Per què?”, es pregunta el professor en conversa amb aquest diari. En canvi, el decret no agrada al sector immobiliari, que creu que enfortirà el mercat il·legal d’habitacions. “La llei només està pensada a regular els habitatges legals. Això provocarà que creixi el mercat il·legal”, assenyala Gorgues.
El portaveu de la Cambra no troba en Ponce una veu aliada. “Fal·làcies com ara ‘el millor és no fer res i si es fes quelcom empitjoraria la situació’ són retòriques pròpies de postures conservadores que creuen en un Déu mercat omnipotent, que, òbviament, com estem veient en aquesta emergència residencial que dura dècades, no funciona per si mateix i genera externalitats negatives importants”, resumeix el catedràtic. Ponce afegeix que els governs “no s’han de preocupar per si el negoci deixa o no de ser viable” perquè l’interès general “implica la protecció del dret a l’habitatge”. “Els habitatges tenen com a principal destinació constitucional i legal ser l’allotjament digne de persones de manera estable. La Constitució, a més, prohibeix l’especulació, cridant els poders públics a combatre-la”, insisteix el professor.
Palomera ho veu de forma similar, però hi afegeix matisos: “És una llei important, però ataca els símptomes, no l’arrel”. L’expert parla d’atacar tot d’una l’”alta rendibilitat dels habitatges”, que situa com el gran problema. Insisteix que l’habitatge només serà assequible en el moment que l’oferta es diversifiqui en múltiples mans, i que això només passarà en el moment que l’habitatge “deixi de ser atractiu com a inversió, com a refugi de valor”. I perquè això passi, conclou, només hi ha una fórmula: els impostos.
