Barcelona fa dècades que arrossega un problema d’accés a l’habitatge i ningú acaba de trobar-hi la solució. Lloguers pels núvols, falta endèmica de pisos de protecció oficial, escassetat de sol on construir, desnonaments dia sí i dia també, tràmits burocràtics eterns… Només faltava una pandèmia mundial per acabar de portar la situació al límit. El gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues, alerta que el mercat immobiliari ja comença a notar els efectes de la crisi econòmica provocada per les restriccions sanitàries, per exemple en forma de contractes de preu moderat que es rescindeixen abans d’hora.
Com està afectant la pandèmia al mercat immobiliari de Barcelona?
Té un impacte important perquè una part de la població està en ERTO, molts autònoms i empresaris fa mesos que tenen el negoci tancat o molt restringit… Hi ha molta menys activitat econòmica i això fa que el mercat immobiliari, especialment el de lloguer, entri en una dinàmica negativa. S’estan produint moltes renúncies de contractes, queden molts pisos buits i la demanda no és prou solvent per compensar-ho. Està augmentant el parc de lloguer i els preus s’estan ajustant.
Hi ha diferències entre el mercat de lloguer i el de compra?
L’efecte en la compravenda és menor perquè, com que hi ha molt poca obra nova, l’oferta no està ben dimensionada i no pateix les conseqüències de la pandèmia d’una manera tan pronunciada com el lloguer. Això farà que els preus d’aquest segment es mantinguin. I, per descomptat, no estem davant d’una crisi d’habitatge com la del 2008.
Durant l’estiu semblava que els preus del lloguer baixaven, però a la tardor van tornar a pujar. Què podem esperar aquest 2021?
Molta gent es pregunta com pot ser que els preus hagin pujat enmig d’una pandèmia. Quan s’analitza el lloguer és important tenir en compte l’estructura del mercat immobiliari, perquè condiciona molt els preus mitjans. Imagina que tens 4 pisos al mercat i els llogues per 300, 600, 900 i 1.200 euros respectivament. El preu mitjà serà de 750 euros al mes. Si, com està passant a Barcelona, el pis més barat no es lloga perquè la gent no s’ho pot permetre, surt de les estadístiques i la mitjana dels altres tres augmentarà a 900 euros tot i haver-los llogat pel mateix preu.
Però els de rang mig estan pujant o baixant de preu?
Els preus s’havien estabilitzat molt abans de l’arribada de la pandèmia. Encara no tenim les dades de l’últim trimestre del 2020 i és difícil valorar-ho en un context tan canviant. I repeteixo: quedar-se només amb el preu mitjà sense analitzar l’estructura del mercat pot fer extreure conclusions errònies. S’haurà de veure com ha canviat en els últims mesos perquè és evident que la gent amb menys capacitat econòmica ha deixat de llogar.
On va tota aquesta gent que deixa de llogar? Són precisament un perfil que no es pot hipotecar.
La gent més jove torna a casa els pares. Hi ha treballadors de la capital que han perdut la feina i, davant les poques perspectives de trobar-ne els pròxims mesos, decideix tornar a la seva ciutat o al seu poble d’origen. Altres famílies, sobretot migrants, és possible que optin per compartir pis per estalviar despeses. Són diferents maneres de solucionar un mateix problema: que no tenen suficients recursos per accedir a un habitatge a Barcelona.
I què passa amb els pisos més cars?
Tots els preus han baixat en general. La diferència la marca el comportament de cada segment del mercat i com ha fet variar la seva estructura. Fins i tot havent reduït els preus dels pisos més cars, el fet que s’hagin llogat menys pisos barats distorsiona la mitjana. Una cosa anul·la l’altra. Amb això el que vull dir és que s’ha d’anar amb compte a l’hora d’analitzar els preus de períodes diferents i quedar-se només amb la xifra última. Cal anar molt més enllà. I aquesta és la feina que tenim els analistes.
Els preus havien tocat sostre?
Abans de la pandèmia Barcelona ja estaven entrant en una etapa d’estabilització i era complicat que pugessin gaire més. Es diu sovint que els preus han pujat molt en un espai curt de temps, però s’oblida que entre el 2008 i el 2013 també van baixar molt. Una manera interessant de veure l’evolució dels preus és comparar el cost relatiu en funció del salari mínim. Són dues mesures que es poden homogeneïtzar en el temps. Si fas aquest exercici, t’adonaràs que en els últims 15 anys el lloguer manté una correlació més o menys constant amb el Sou Mínim Interprofessional al llarg del temps.
En aquest context d’estabilització, com valora regular els preus per llei?
La regulació dels preus del lloguer no té cap sentit. Només cal mirar com és el mercat immobiliari actual. Hi ha tres potes: el mercat lliure, que ja està regulat per la LAU; el protegit, que té uns preus limitats en funció de la renda i de la zona; i les subvencions per aquelles unitats familiars que no poden assumir el cost del lloguer protegit. Totes tres potes estan pensades per cobrir les necessitats d’habitatge de totes les famílies. El problema és que si no tens diners per oferir subvencions i tampoc tens habitatge protegit, ja tens dues potes del mercat que fallen i aleshores concentres tota la teva política d’habitatge en el mercat lliure, que no està pensat per donar solucions habitacionals a la gent amb menys recursos. Carregues l’escut social a un sector del mercat que no està preparat per assumir-lo, perquè no té la borsa de pisos necessària per cobrir aquestes necessitats. Regular el mercat privat no és la solució quan tens abandonat el mercat protegit.
I què cal fer, doncs? A curt termini, perquè ara hi ha un problema i tenir un sostre no pot esperar…
Apostar per l’habitatge protegit, tant públic com privat, i recuperar les ajudes al lloguer. No pot ser que els propietaris hagin de fer-se càrrec de part del lloguer per compensar la falta de polítiques públiques. A més, no hi ha cap límit respecte al lloguer social. Si tens 10 pisos, per exemple, tots 10 poden veure’s afectats per l’obligació d’oferir un lloguer social. És una expropiació del teu patrimoni. L’esforç ha de ser compartit. Els governs es renten les mans i passen tota la responsabilitat al sector privat.
Ha augmentat la morositat?
La mala situació econòmica de moltes famílies ha provocat un augment de la morositat. No es tenen en compte els pactes que propietaris i llogaters han fet per rebaixar el preu de lloguer o posposar el seu pagament per la pandèmia. Són rebaixes que no surten a les estadístiques. Molts propietaris s’han hagut d’adaptar i la situació comença a ser preocupant per a ells, perquè en un principi havia de ser cosa de tres mesos i ja fa un any que dura. Això també ha fet que molta gent opti per deixar el seu pis.
La solució metropolitana surt a cada campanya electoral, però com s’articula tenint en compte que cada municipi va per la seva banda?
És complicat. Cada ajuntament té els seus interessos particulars i això impedeix que es pugui buscar una sortida metropolitana al problema de l’habitatge, que en realitat seria la solució més adient perquè ciutats com Barcelona ja no tenen pràcticament sol disponible per construir i l’única manera de donar sortida als seus problemes d’habitatge és fixar-se en la perifèria. Un problema afegit és la complexitat dels processos urbanístics, ja que crear sol nou i urbanitzar-lo és llarg i costós en relació al ritme que necessitaria la ciutat.
La lentitud endèmica en la construcció d’habitatge sorprèn fins i tot als propis polítics, com ha reconegut el govern barceloní.
Anem tard i anem lents. Encara que tinguessis el sol, construir tampoc és ràpid. Entre demanar la llicència i construir passen diversos anys. I això en el cas que el solar estigui urbanitzat.
Construir amb mòduls prefabricats o amb contenidors és una tècnica amb recorregut per escurçar terminis?
Són solucions d’emergència, perquè el mateix Ajuntament de Barcelona pot trigar dos anys a donar-te una llicència. Són ells mateixos que entorpeixen la construcció de nous pisos. És una queixa recurrent dels promotors. Un tràmit que es podria fer en 6 mesos s’acaba allargant fins als dos anys. Hi ha molt intervencionisme i pocs recursos per gestionar les llicències.
Com valora la suspensió judicial del decret català d’habitatge, que obliga a oferir lloguer social als grans tenidors amb pisos ocupats?
Encara no hem pogut llegir la sentència. La lectura que en facin els jutges serà interessant perquè a Madrid també s’està debatent una futura llei d’habitatge i s’ha de veure si el Tribunal Constitucional posa alguns límits a aquesta mena de legislació. Dit això, estava cantat que tombarien el decret perquè tenia un informe negatiu del Consell de Garanties Estatutàries. La sorpresa és la rapidesa amb la qual ho han fet i potser també ens trobem alguna sorpresa amb els arguments de fons.
