El missatge del sector immobiliari sobre l’índex estatal dels preus del lloguer és clar i unànime: “L’oferta de pisos caurà”. Una de les persones amb les quals ha parlat el TOT Barcelona és la Rebeca Pérez, la CEO i fundadora de la plataforma Inviertis, especialitzada en inversió immobiliària i en lloguers amb inquilins. “El que passarà és que baixarà l’oferta, ja que el propietari no podrà cobrar el que vulgui. Estem en un entorn legislatiu molt canviant, molt pro-llogater, i el propietari s’espanta”, sosté l’empresària. L’índex havia d’entrar en vigor el 13 de març, però el Govern espanyol l’ha endarrerit. El ministeri d’Habitatge assegura que necessita més temps per fer front a totes les consultes que han arribat envers la nova norma.
Més protecció al propietari
A parer seu, per abaixar el preu del lloguer caldria “fomentar l’oferta” i “disposar d’un entorn més proteccionista pel propietari“. Segons Pérez, l’interès que baixin els preus és general, però critica que tot el pes dels problemes habitacionals recaiguin en els propietaris, quan les administracions haurien de participar més amb la construcció de més habitatge públic. I què diuen les dades? A Catalunya, l’oferta d’habitatge públic no arriba al 2%, mentre la mitjana europea és del 9%. Segons la CEO d’Inviertis, l’obligatorietat de destinar el 30% de les noves promocions i de les rehabilitacions a habitatge social, una mesura que s’aplica a Barcelona i que l’alcalde Jaume Collboni vol revisar, ha suposat un problema afegit: “Ha paralitzat el mercat perquè a molts promotors no els surt a compte construir”.
En termes semblant s’expressa l’Anna Puigdevall, tresorera de FIABCI (Federació Internacional de Professions Immobiliàries) i directora general de l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC). “És un índex que no aconseguirà el seu objectiu. No hi haurà tanta oferta de lloguer”. Opina que hi ha propietaris que optaran per la venda abans que pel lloguer. I defensa que per fomentar l’oferta de pisos de lloguer cal “donar confiança als propietaris”, amb l’objectiu de crear “un entorn estable” i “no tan reglat”. Puigdevall afegeix que tota la pressió no pot anar cap als propietaris, ni aquests poden tenir “la sensació que se’ls persegueix”.
Afectarà un 80% de la població catalana
A Catalunya, l’únic territori que de moment aplicarà l’índex estatal, la mesura afectarà el 80% de la població, inclòs Barcelona i tota l’àrea metropolitana, uns 6,2 milions de persones. Ell lloguer no podrà superar el preu del darrer contracte dels últims cinc anys, i només es podrà apujar l’actualització anual. Això afectarà a tota mena d’habitatges, sigui qui sigui el propietari. A més, el Govern català està pendent que l’executiu espanyol emeti una resolució que “validi” la declaració de zona tensa en matèria d’habitatge de 140 municipis, fet per la Generalitat a mitjans de l’any passat, diu Carles Sala, portaveu del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona (APIS). Tot i que no tenen una constància oficial, els APIS pensen, per les informacions aparegudes, que la resolució podria publicar-se quan està previst que entri en vigor l’índex.
Segons Sala, hi ha “molta confusió” entre la ciutadania sobre l’índex del lloguer estatal que s’haurà d’aplicar quan es faci la resolució del ministeri que validi l’àrea tensa de Catalunya. D’entrada, cal deixar clar que a Barcelona i a la resta de Catalunya s’aplicarà la llei estatal i no la llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge aprovada pel Parlament de Catalunya. L’índex català tindrà un caràcter purament informatiu. “Se seguirà adjuntant la informació als contractes, però no tindrà una vinculació en el preu”, explica.
Caigudes elevades als barris benestants de Barcelona
Des de la Immobiliària Guinot Prunera, el seu conseller delegat, Jordi Tomàs, no té cap dubte que el nou índex “desincentivarà el propietari i l’oferta caurà en un mercat que de per si ja té més demanda que oferta”. A la franja alta, Tomàs preveu caigudes d’un 20%, en el conjunt de Catalunya i encara més elevades a barris benestants de Barcelona, de Sarria-Sant Gervasi i les Corts, amb un alt poder adquisitiu. Explica que lloguers de 3.500 euros poden baixar fins als 2.100 euros. Això farà que el propietari opti més per la venda de l’immoble, el lloguer temporal o el turístic, si la normativa del seu municipi ho permet.
El nou índex arriba en un moment “molt actiu” del mercat de lloguer, una situació molt diferent de quan la Generalitat va impulsar el seu índex, en ple Covid, i només hi havia moviment intern. “Ara, a Barcelona hi ha molta demanda estrangera. Hi ha molta gent que escull la capital catalana per viure. Entre un 15 i un 20% dels clients que busquen un lloguer són estrangers, principalment europeus i sud-americans, amb perfils econòmics molt diferents. En el cas del lloguer temporal, la demanda estrangera és encara més alta, amb molts estudiants de màster”.
Un “càsting” de possibles arrendataris
L’aplicació de l’índex beneficiarà a les persones que ja tinguin un contracte de lloguer, perquè “poden veure estabilitzades les seves rendes”, explica el portaveu dels APIS, però pot suposar un hàndicap per a tots aquells ciutadans amb menys recursos que voldran accedir a un habitatge. “Hi haurà un cert càsting de possibles arrendataris”. Per exemple, les empreses o asseguradores demanaran uns determinats ingressos o requisits. Probablement, la gent amb una major vulnerabilitat econòmica pot tenir més dificultat per complir-los i, per tant, tenir més problemes per accedir a un habitatge. “El gran problema és que l’administració no està en disposició de substituir el petit inversor que dota d’habitatges de lloguer el mercat residencial”, subratlla Sala. I Tomàs, de Guinot Prunera, també creu que la nova regulació pot acabar “expulsant” del mercat els clients més vulnerables, ja que un propietari, si té un llistat de persones interessades en el seu habitatge, “acabarà escollint al més solvent”.
Pérez, CEO d’Inviertis, assegura que molts inversors se n’estan anant de Catalunya i sosté que un 40% dels propietaris es plantegen vendre les seves propietats, altres les retiraran del mercat i molts es passaran al lloguer per temporada. Aquest tipus de lloguer és aquell en el qual les propietats es lloguen entre un i onze mesos. “Això tindrà una conseqüència per molts inquilins, i és que deixaran de tenir contractes de cinc anys i es veuran obligats a revisar el seu lloguer cada 11 mesos”, adverteix. I Puigdevall, directora general de l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya, diu que ells no recomanen passar-se al lloguer de temporada, però reconeix que hi pot haver propietaris que optin més per aquest tipus de lloguer destinat, per exemple, a estudiants o persones que es traslladin a Barcelona per treballar durant una temporada curta. En qualsevol cas, Puigdevall explica que un lloguer residencial -cinc anys- no es podrà canviar per un lloguer de temporada.
Els grans tenidors
El portaveu dels APIS barcelonins explica que el topall estatal dels lloguers afectarà més grans tenidors. Sala explica que el sector està a l’espera de saber si a la definició de gran tenidor, que ara mateix a tot l’Estat fa referència a aquells propietaris que tenen més de 10 habitatges o una superfície construïda de 1.500 m², s’hi afegeix, d’acord amb la resolució de la Generalitat, aquells titulars que tenen cinc habitatges o més en les localitats declarades zona tensa. L’índex afectarà també especialment aquells pisos o cases que portin sense llogar-se cinc anys o més. Si s’agafa la versió restringida de gran tenidor, Sala calcula que els grans tenidors poden suposar fins a un 30% o 40% en algunes de les poblacions amb més demanda, dins de la zona tensa. Per la seva banda, Puigdevall situa el percentatge de grans tenidors en el 5%, si bé aquests gestionen entre el 20 i el 30% del mercat.
Des de Inviertis, Pérez avisa també que l’entrada en vigor de l’índex estatal pot donar lloc “a més economia submergida”. “A Catalunya ja vam tenir un índex i va funcionar sense solta ni volta. Ara caldrà veure com es comporta el nou respecte a l’anterior. Al Poblenou, un barri amb molta població estrangera d’un alt poder adquisitiu, hi va haver molta economia submergida quan es va aplicar l’índex anterior”, conclou.
