L’Espai Legal del TOT Barcelona i el Despatx Alonso-Cuevillas Advocats i Economistes resolen els principals dubtes dels lectors sobre la compravenda d’immobles.
Les respostes a les consultes formulades han estat elaborades pels lletrats Ignacio Díaz, del Departament de Dret Privat, i pel lletrat Gorka Alonso-Cuevillas, del Departament de Tributari del bufet. Per a qualsevol aclariment o qüestió complementària, els lectors poden posar-se en contacte amb el despatx a través del correu electrònic [email protected].
Marc: ITP per a joves
Tinc un parell de dubtes respecte a la compra d’un immoble i la reducció de l’ITP al 5% per a persones joves:
El que ha de ser inferior a 30.000€ més el mínim personal i familiar (és a dir a 35.550€ si no hi ha cap circumstància especial) és la base imposable o la base liquidable (un cop tretes les aportacions a un hipotètic pla de pensions)?
El requisit per a poder gaudir del tipus del 5% en l’Impost sobre Transmissions Patrimonials Oneroses és que la base imposable de l’última declaració d’IRPF presentada no sigui superior a 30.000 €. Aquest llindar es calcula sumant tant la base imposable general com la de l’estalvi i restant de l’import resultant el mínim personal i familiar que correspongui.
Si aquest import total és inferior a 30.000 € i el comprador té trenta-dos anys o menys sí que podrà aplicar el tipus reduït esmentat del 5%. S’ha de tenir present que l’immoble que s’adquireixi ha de constituir l’habitatge habitual del comprador. És a dir, s’haurà de residir durant un termini de tres anys de manera ininterrompuda.
Les possibles aportacions a plans de pensions no computen per al càlcul anterior, ja que es tenen en compte per a calcular la base liquidable de l’IRPF i no la imposable tot i que serveixen per a reduir aquesta última.
En quin moment es canvia la renda a tenir en compte per mirar el límit dels 30.000€? El dia 1 de gener? El dia que hisenda envia l’esborrany de la declaració? El dia que un presenta la declaració? El dia que Hisenda accepta la declaració presentada? Per exemple, si firmo la compra d’un pis avui mateix (enmig de la campanya de declaració de la renta 2020 però assumint que encara no l’he presentada), comptaria la renda de 2019 o l’esborrany de la de 2020?
La normativa d’aplicació expressament esmenta que la declaració d’IRPF que es tindrà en compte és l’última presentada. En aquest sentit la Direcció General de Tributs i Joc, tenint en compte els possibles dubtes interpretatius que podien donar-se, va establir que a efectes de tenir en compte l’última declaració presentada s’ha de tenir en compte l’inici de la campanya d’IRPF anual que correspongui.
Per tant, si la transmissió de l’immoble s’ha produït abans del passat dia 07/04/2021 (data d’inici de la “campanya” IRPF 2020), es tindrà en compte la declaració IRPF 2019. D’altra banda, si la transmissió de l’immoble s’ha produït després del passat dia 07/04/2021 l’última declaració d’IRPF que es tindrà en compte és la de l’any 2020.
Francisco: Vendre per comprar, cal pagar?
Vull vendre el meu pis de Barcelona, fa 42 anys que hi sóc, i comprar-en un a Sant Celoni. Tinc dues preguntes: He de pagar l’impost de transmissions patrimonials (ITP)? I la diferència de la venda sobre la compra, té algun impost i bé quan faci la declaració de l’IRPF que em facin pagar?
Vostè com venedor del pis de Barcelona té l’obligació de pagar l’impost de plusvàlua municipal a l’Ajuntament de Barcelona per la diferència de preu d’adquisició i de venda.
I com comprador del pis de Sant Celoni té l’obligació de pagar l’ITP, si l´habitatge és de segona mà, o l’IVA si és un de nou.
El guany patrimonial d’aquesta compravenda també tributa per IRPF, és a dir, la diferència entre el preu real de venda (menys l’import pagat en concepte de plusvàlua municipal, menys l’import comissió agència Inmobiliaria) menys el preu real compra (més l’import pagat en concepte d’ITP o IVA, més obres de millora del pis).
Verònica: vendre un pis on hi ha un familiar
La meva família vol vendre un pis que és de tres germanes heretat. Però ara hi viu –sense contacte ni lloguer- una neboda de totes tres. La qüestió és que es va acordar deixar-la viure al pis perquè no es volia vendre, però ara necessiten els diners. Resulta que la neboda els diu que té drets adquirits i que no vol marxar. Si no hi ha contracte, necessitaran un advocat per resoldre l’assumpte o es pot posar el pis a la immobiliària sense problema?
En Dret la situació d’un inquilí que viu en un habitatge sense contracte i sense consentiment del propietari/s rep el nom de “precari”. El simple fet d´haver viscut amb el consentiment o la tolerància dels propietaris no li dona cap dret adquirit a l’inquilí.
Per tant, el primer pas a fer serà que els propietaris requereixin fefaent, per mitjà d’un burofax, a la seva neboda donant-li un termini per abandonar el pis. En cas que no ho faci voluntàriament, la no existència d’un contracte signat no és obstacle per iniciar un procés de desnonament per precari, al no existir ja el consentiment dels propietaris, essent necessària la intervenció d’advocat i procurador per la presentació de la demanda judicial.
Pagar una part en efectiu és legal?
La meva parella i jo volem comprar un pis a Sant Andreu a través d’una immobiliària. Quan ja ho teníem tot clar i la hipoteca concedida, resulta que ens diuen ara que el propietari vol cobrar una part en efectiu –un 20%- perquè resulta que els diners que surtin de la venda estan embargats perquè té deutes. Nosaltres no veiem gens clar que això sigui legal, però a la immobiliària ens han dit que mentre el preu de venda que consti en els papers s’ajusti al valor cadastral que no hi ha problema. Entenem que l’home no ho vulgui perdre tot, però ens fa por que després pugui sorgir un problema. El pis són 120.000 euros.
Com principi general pagar una part del pis en metàl·lic és més que habitual, per exemple els pagaments que es fan en concepte de reserva o arres fets abans de signar la compra del pis. De fet, la venda entre particulars d’un habitatge no és una de les operacions incloses a l’article 7 de la Llei 7/2012, de 29 d’octubre que tenen limitat un import màxim de pagament en metàl·lic.
Ara bé, una cosa és pagar una part en efectiu, cosa que si és legal; i una cosa molt diferent és pagar una part del preu de forma “no oficial” o sense declarar, cosa que òbviament és totalment il·legal. Per tant, sempre que el pagament en metàl·lic consti a l’escriptura no hi ha cap problema ni responsabilitat pel comprador.
