La regulación del alquiler de temporada, que también ataca de raíz el mercado de habitaciones, apenas está dando sus primeros pasos en el Parlamento de Cataluña. “El derecho a la vivienda no puede estar sujeto a las reglas del mercado en referencia a otros usos recreativos o turísticos”, asumía la consejera de Vivienda, Sílvia Paneque, al tramitarse la norma. El decreto pretende enmendar el vacío legal que deja la regulación estatal del alquiler: el mercado de temporada y de habitaciones, cada vez más extendidos en Barcelona. Y a diferencia de lo que pueda haber quedado en la imagen colectiva, los grandes fondos de inversión no son los únicos agentes que transforman la vivienda en un bien comercial. Pequeñas y medianas empresas han recogido los frutos sembrados por los grandes inversores y en los últimos cinco años han ganado terreno.
A pesar de que es difícil cuantificar exactamente cuántas viviendas se destinan al alquiler de habitaciones, porque los datos del Incasòl no filtran según esta característica, hay diferentes ejemplos en Barcelona. La empresa Enso Spaces SL, con sede en Cataluña y menos de 30 trabajadores en el Estado, según la información -aproximada- de LinkedIn, ha crecido en los últimos años y ahora opera en cuatro ciudades: Barcelona, Valencia, Madrid, Ciudad de México, y próximamente se expandirá a Nueva York. La empresa tiene cerca de un centenar de viviendas en Barcelona y ha podido contar con algunas líneas de ayudas públicas pensadas para las pymes. Concretamente, ha recibido un préstamo de 300.000 euros del Ministerio de Industria y Turismo mediante el programa Einsa, que financia pequeñas y medianas empresas que quieren “impulsar proyectos de emprendimiento innovador”. Estas ayudas son instrumentos financieros a medio camino entre el préstamo tradicional y el capital riesgo. Se deben devolver, pero se otorgan sin necesidad de presentar aval o ninguna garantía adicional. Y los tipos de interés están vinculados a la evolución de los resultados empresariales.
En Barcelona, un segundo caso explica bastante bien esta tendencia. Tal como publicó este diario, la propiedad de la histórica Casa Vidal de Sant Andreu cambió de manos el verano pasado y los nuevos dueños han facilitado la aparición de los colivings. Ya hay uno en activo y se están haciendo obras en dos inmuebles más. Detrás de este negocio no hay ninguna multinacional, sino la empresa Aspai Coliving SL, con una veintena de inmuebles en la ciudad. En este caso, el préstamo del ministerio ha sido de 68.000 euros. Y hay que sumar una subvención menor, de 6.000 euros, que le ha otorgado el Ayuntamiento de Barcelona, vía Barcelona Activa, para facilitar la contratación de un trabajador menor de treinta años.
El gerente de la Cámara de Vivienda de Barcelona, Òscar Gorgues, no vive el ascenso de las pymes al mercado de habitaciones como una sorpresa. Aún más, el directivo considera que lo extraordinario “sería lo contrario”. “No es fácil sobrepasar los valores que te sitúan en una pequeña y mediana empresa, por lo tanto, la mayoría de empresas de coliving seguramente son pyme”, comenta en conversación con el Tot Barcelona. Gorgues lo argumenta con números: “Ponen que cada habitación se alquila a 800 euros: necesitas gestionar 1.041 habitaciones para llegar a los 10 millones de facturación. Son cifras que no alcanzan ni siquiera muchas empresas hoteleras de la ciudad”.
En cambio, el experto en vivienda y cofundador de IDRA, Jesús Palomera, cree que las pymes son “un vehículo más que utilizan las grandes fortunas para invertir como accionistas en operaciones inmobiliarias”. El experto también desmonta la imagen colectiva que atribuye el problema exclusivamente a los buitres, aunque sí los sitúa en el inicio de la crisis residencial. Después del 2008 los fondos de inversión compraron miles de pisos y los pusieron en el mercado de alquiler gracias a un cambio normativo del gobierno español. “El ejecutivo vio que se estaba desvalorizando el stock inmobiliario -su valor cayó entre un 30 y un 35%- y necesitaban subir el precio para que invertir volviera a ser atractivo: ese es el papel que jugaron los fondos”, remarca el experto, que reprocha al ejecutivo de entonces que “permitiera hacer contratos de alquiler más cortos” y que diera a multinacionales “beneficios fiscales” para que invirtieran.
Los fondos entraron con fuerza después de la crisis e hicieron de “influenciadores” para el resto de empresas, resume Palomera; es decir, las grandes sociedades -Blackstone y Cerberus principalmente- abrieron los ojos a otros actores entonces ausentes y que ahora también quieren invertir. Es el caso de todas estas PYME que han entrado en el mercado inmobiliario de Barcelona, una ciudad grande y con uno de los atractivos turísticos e inversores más potentes del Mediterráneo. La inversión masiva postcrisis ha permitido “sembrar el camino para que empresas más pequeñas también encuentren atractivo invertir en pisos”, concluye el experto, que recientemente ha analizado la cronología de esta crisis en el libro El segrest de l’habitatge.
¿Qué cambia con la regulación?
El decreto que regula la vivienda de temporada, acordado por todas las izquierdas del Parlamento, intenta acabar con dinámicas especulativas dentro del mercado residencial. También se centra en el negocio de las habitaciones. El apartado tercero del artículo 66 del decreto dice que “la suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea de una vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensa no puede sobrepasar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda”. Es decir, que el precio máximo por habitación de un piso tipo de tres dormitorios tasado en 1.117 euros -la media de Barcelona- no podría superar los 372 euros. Actualmente, la mayoría de colivings superan con creces los 500.
Este artículo del decreto sorprende porque es exactamente igual al que redactó ERC hace unos meses y el PSC tumbó, vía abstención. Un aspecto criticado por los activistas, encabezados por el Sindicat de Llogateres, pero también por el catedrático y director de la Cátedra de Vivienda de la UB, Juli Ponce. “Son dos decretos prácticamente idénticos. Por lo tanto, se ha perdido un año. ¿Por qué?”, se pregunta el profesor en conversación con este diario. En cambio, el decreto no gusta al sector inmobiliario, que cree que fortalecerá el mercado ilegal de habitaciones. “La ley solo está pensada para regular las viviendas legales. Esto provocará que crezca el mercado ilegal”, señala Gorgues.
El portavoz de la Cámara no encuentra en Ponce una voz aliada. “Falacias como ahora ‘lo mejor es no hacer nada y si se hiciera algo empeoraría la situación’ son retóricas propias de posturas conservadoras que creen en un Dios mercado omnipotente, que, obviamente, como estamos viendo en esta emergencia residencial que dura décadas, no funciona por sí mismo y genera externalidades negativas importantes”, resume el catedrático. Ponce añade que los gobiernos “no deben preocuparse por si el negocio deja o no de ser viable” porque el interés general “implica la protección del derecho a la vivienda”. “Las viviendas tienen como principal destino constitucional y legal ser el alojamiento digno de personas de manera estable. La Constitución, además, prohíbe la especulación, llamando a los poderes públicos a combatirla”, insiste el profesor.
Palomera lo ve de forma similar, pero añade matices: “Es una ley importante, pero ataca los síntomas, no la raíz”. El experto habla de atacar de una vez la “alta rentabilidad de las viviendas”, que sitúa como el gran problema. Insiste en que la vivienda solo será asequible en el momento en que la oferta se diversifique en múltiples manos, y que esto solo ocurrirá en el momento en que la vivienda “deje de ser atractiva como inversión, como refugio de valor”. Y para que eso ocurra, concluye, solo hay una fórmula: los impuestos.
