El mensaje del sector inmobiliario sobre el índice estatal de los precios del alquiler es claro y unánime: «La oferta de pisos caerá». Una de las personas con las que ha hablado el TOT Barcelona es Rebeca Pérez, la CEO y fundadora de la plataforma Inviertis, especializada en inversión inmobiliaria y en alquileres con inquilinos. «Lo que pasará es que bajará la oferta, ya que el propietario no podrá cobrar lo que quiera. Estamos en un entorno legislativo muy cambiante, muy proinquilino, y el propietario se asusta», sostiene la empresaria. El índice tenía que entrar en vigor el 13 de marzo, pero el Gobierno español lo ha atrasado. El ministerio de Vivienda asegura que necesita más tiempo para hacer frente a todas las consultas que han llegado sobre la nueva norma.
Más protección al propietario
En su opinión, para bajar el precio del alquiler habría que «fomentar la oferta» y «disponer de un entorno más proteccionista para el propietario«. Según Pérez, el interés de que bajen los precios es general, pero critica que todo el peso de los problemas habitacionales recaigan en los propietarios, cuando las administraciones tendrían que participar más con la construcción de vivienda pública. Y es que los datos no engañan: en Cataluña, la oferta de vivienda pública no llega al 2%, mientras la media europea es del 9%. Según la CEO de Inviertis, la obligatoriedad de destinar el 30% de las nuevas promociones y de las rehabilitaciones a vivienda social, una medida que se aplica en Barcelona y que el alcalde Jaume Collboni quiere revisar, ha supuesto un problema añadido: «Ha paralizado el mercado», ya que a muchos promotores no les sale a cuenta construir.
En términos parecidos se expresa Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI (Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias) y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC). «Es un índice que no conseguirá su objetivo. No habrá tanta oferta de alquiler». Opina que hay propietarios que optarán por la venta antes que por el alquiler. Y defiende que para fomentar la oferta de pisos de alquiler hay que «dar confianza a los propietarios» con el objetivo de crear «un entorno estable» y «no tan reglado». Puigdevall añade que toda la presión no puede ir hacia los propietarios, ni estos pueden tener la sensación de que se les persigue.
Afectará a un 80% de la población catalana
En Cataluña, la única comunidad que de momento aplicará el índice estatal, la medida afectará al 80% de la población, incluido Barcelona y el área metropolitana, unos 6,2 millones de personas. El alquiler no podrá superar el precio del último contrato de los últimos cinco años, y solo se podrá subir la actualización anual. Esto afectará a todo tipo de vivienda, sea quien sea el propietario. Además, el Gobierno catalán está pendiente de que el ejecutivo español emita una resolución que «valide» la declaración de zona tensa en materia de vivienda de 140 municipios, hecha por la Generalitat a mediados del año pasado, dice Carles Sala, portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona (APIS). A pesar de que no tienen una constancia oficial, los APIS piensan, por las informaciones aparecidas, que la resolución podría publicarse cuando está previsto que entre en vigor el índice.
Según Sala, hay «mucha confusión» entre la ciudadanía sobre el índice del alquiler estatal que se tendrá que aplicar cuando se haga la resolución del Ministerio que valide el área tensa de Cataluña. De entrada, hay que dejar claro que en Barcelona y en el resto de Cataluña se aplicará la ley estatal y no la ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda aprobada por el Parlamento de Cataluña. El índice catalán tendrá un carácter meramente informativo. «Se seguirá adjuntando la información en los contratos, pero no tendrá una vinculación en el precio».
Caídas elevadas en los barrios acomodados de Barcelona
Desde la Inmobiliaria Guinot Prunera, su consejero delegado, Jordi Tomàs, no tiene ninguna duda de que el nuevo índice «desincentivará al propietario y la oferta caerá en un mercado que de por sí ya tiene más demanda que oferta». En la franja alta, Tomàs prevé caídas de un 20%, en el conjunto de Cataluña y todavía más elevadas en barrios acomodados de Barcelona, de Sarria-Sant Gervasi y las Corts, con un alto poder adquisitivo. Explica que alquileres de 3.500 euros pueden bajar hasta los 2.100 euros. Esto hará que el propietario opte más por la venta del inmueble, el alquiler temporal o el turístico, si la normativa de su municipio le permite.
El nuevo índice llega en un momento «muy activo» del mercado de alquiler, una situación mucho diferente a cuando la Generalitat impulsó su índice, en pleno Covid, y solo había movimiento interno. «Ahora, en Barcelona hay mucha demanda extranjera. Hay mucha gente que escoge la capital catalana para vivir. Entre un 15 y un 20% de los clientes que buscan un alquiler son extranjeros, principalmente europeos y sudamericanos, con perfiles económicos muy diferentes. En el caso del alquiler temporal, la demanda extranjera es todavía más alta, con muchos estudiantes de máster».
Un «casting» de posibles arrendatarios
La aplicación del índice beneficiará a las personas que ya tengan un contrato de alquiler, porque «pueden ver estabilizadas sus rentas», explica el portavoz de los APIS, pero puede suponer un hándicap para todos aquellos ciudadanos con menos recursos que quieran acceder a una vivienda. «Habrá cierto casting de posibles arrendatarios». Por ejemplo, las empresas o aseguradoras pedirán unos determinados ingresos o requisitos. Probablemente, la gente con una mayor vulnerabilidad económica puede tener más dificultad para cumplirlos y, por lo tanto, tener más problemas para acceder a una vivienda. «El gran problema es que la administración no está en disposición de sustituir al pequeño inversor que dota de viviendas de alquiler el mercado residencial», subraya Sala. Y Tomàs, de Guinot Prunera, también cree la nueva regulación puede acabar «expulsando» del mercado a los clientes más vulnerables, puesto que un propietario, si tiene un listado de personas interesadas en su vivienda, «acabará escogiendo al más solvente»
Pérez, CEO de Inviertis, asegura que muchos inversores se están yendo de Cataluña y sostiene que un 40% de los propietarios se plantean vender sus propiedades, otros las retirarán del mercado y muchos se pasarán al alquiler por temporada. Este tipo de alquiler es aquel en el que las propiedades se alquilan entre uno y once meses. «Esto tendrá una consecuencia para muchos inquilinos, y es que dejarán de tener contratos de cinco años y se verán obligados a revisar su alquiler cada 11 meses», advierte. Y Puigdevall, directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, dice que ellos no recomiendan pasarse al alquiler de temporada, pero reconoce que puede haber propietarios que opten más por este tipo de alquiler destinado, por ejemplo, a estudiantes o personas que se trasladan a Barcelona para trabajar durante una temporada corta. En cualquier caso, Puigdevall explica que un alquiler residencial -cinco años- no se podrá cambiar por un alquiler de temporada.
Los grandes tenedores
El portavoz de los APIS barceloneses explica que el tope estatal de los alquileres afectará más a los grandes tenedores. Sala explica que el sector está a la espera de saber si a la definición de gran tenedor, que ahora mismo en todo el Estado hace referencia a aquellos propietarios que tienen más de 10 viviendas o una superficie construida de 1.500 m², se añade, de acuerdo con la resolución de la Generalitat, a aquellos titulares que tienen cinco viviendas o más en las localidades declaradas zona tensa. El índice afectará también especialmente aquellos pisos o casas que lleven sin alquilarse cinco años o más. Si se coge la versión restringida de gran tenedor, Sala calcula que los grandes tenedores pueden suponer hasta un 30% o un 40% en algunas de las poblaciones con más demanda, dentro de la zona tensa. Por su parte, Puigdevall sitúa el porcentaje de grandes tenedores en el 5%, si bien estos gestionan entre el 20 y el 30% del mercado.
Desde Inviertis, Pérez avisa también que la entrada en vigor del índice estatal puede dar lugar «a más economía sumergida». «En Cataluña ya tuvimos un índice y funcionó sin ton ni son. Ahora habrá que ver como se comporta el nuevo respecto al anterior. En el Poblenou, un barrio con mucha población extranjera con un alto poder adquisitivo, hubo mucha economía sumergida cuando se aplicó el anterior índice», concluye.
