El tancament de botigues emblemàtiques i la transformació del paisatge comercial és una preocupació crònica a Barcelona. Però com funciona la rotació? A quins barris castiga més? Un estudi de la consultora Eixos, al que ha tingut accés el TOT Barcelona, posa negre sobre blanc i desmunta alguns mites. Per començar, Ciutat Vella no és el districte amb més relleus sinó que el superen clarament l’Eixample i Sarrià-Sant Gervasi.
El principal detonant de les mudances i tancaments, paradoxalment, és l’èxit del carrer. Quan es concentren en una zona negocis atractius i bona afluència de públic, ràpidament intenten instal·lar-s’hi altres establiments, creix la pressió immobiliària i pugen els lloguers. El resultat és una alta rotació que modifica el paisatge comercial de proximitat.
Eixos ha calculat l’índex de rotació de cada carrer, barri i districte de Barcelona, en un informe encarregat per dos investigadors americans, Pablo Ottonello (Universitat de Michigan) i Andrés Drenik (Universitat de Columbia). Preparen un article sobre l’evolució dels centres de les ciutats per a la prestigiosa revista científica Econometrica. Les dades barcelonines sorgeixen del seguiment de tots i cadascun dels locals comercials de la ciutat entre 2012 i 2018, amb almenys una visita a l’any.
Els 12 carrers amb més mudances
El carrer de Barcelona amb més persianes que pugen i baixen és Mandri, a la Bonanova. Té un índex del 36,11%, és a dir, que en 6 anys van canviar un terç dels establiments. És un carrer de només 8 illes de llargària, pel que l’impacte en el paisatge ha estat molt important. Completen el pòdium de carrers amb més rotació el de Calvet (Sarrià-Sant Gervasi) i el de Sant Pau (Ciutat Vella).
- Carrer Mandri (36,11%)
- Carrer Calvet (32,64%)
- Carrer Sant Pau (32,31%)
- Carrer Balmes (31,37%)
- Carrer Portaferrissa (30,97%)
- Carrer Pelai (30,28%)
- Carrer Ferran (29,69%)
- Av. Paral·lel (27,56%)
- Carrer Major de Sarrià (27,33%)
- Rambla del Poblenou (25,61%)
- Rambla Catalunya (25,57%)
- Carrer de Sants (25,37%)
L’Eixample acapara el TOP10 de barris
Per barris, els 6 de l’Eixample acaparen 6 de les 10 primeres posicions del rànquing. On hi ha més moviment de persianes és a Sant Antoni, amb una mitjana del 25,94%. Els següents són Sant Gervasi – Galvany i la Sagrada Família. En canvi, per districtes la mitjana més alta és la de Sarrià – Sant Gervasi. La segona posició és per a l’Eixample i la tercera per a Ciutat Vella.
Com mostra el mapa, el relleu comercial es concentra als barris més cèntrics. L’única excepció és fruit d’una peculiaritat: el Bon Pastor té una de les rotacions més altes de Barcelona perquè dins de les seves fronteres hi ha el centre comercial La Maquinista, on molts operadors han obert i tancat.
La transformació de Mandri: dels bancs als bars
“Abans érem un carrer de bancs i ara, de bars”, resumeixen a la ferreteria Mandri, que porta dècades al mateix local. L’hegemonia de la restauració queda clara pel nombre de terrasses, que es succeeixen una rere l’altra al llarg dels 611 metres del carrer. Veïns, botigues i clients de Mandri han explicat al TOT Barcelona els canvis que més han notat al carrer: tots coincideixen en el diagnòstic, però no tant en la valoració.
“No em preocupa tenir competència, al contrari, si ens convertim en un carrer de bars millor per tots”, respon en Toni, rere la barra del bar Parada, que porta anys al capdamunt del carrer i ben a prou del pou d’obres mort de la L9. No hi està d’acord en Xavier, que regenta l’històric Bar Mandri: “La competència mai va bé, han vingut molts locals perquè creuen que faran negoci fàcilment, però aquí si no treballes bé no te’n surts”. Un dels últims en arribar és La Raspa de Mandri, la segona vermuteria que obre una família de majoristes de peix. Han remodelat una antiga oficina bancària i aviat estrenaran terrassa. “Vam obrir fa 2 anys un local al carrer Moragas i va anar molt bé, ara volíem un lloc amb més ambient i Mandri està una mica de moda”, expliquen Francesc Olivé i Rafael Miranda.
Successió de terrasses en una vorera del carrer Mandri / MMP
“Abans de la crisi no hi havia cap banc important que no tingués una oficina aquí, però entre les fallides i fusions d’entitats i que cada cop es fan menys tràmits presencials van quedar un munt de locals buits”, sintetitza la Susana, de la sabateria Línea&co. Justament van obrir fa 4 anys, substituint una botiga de bosses de mà: “La propietària es jubilava i ens va avisar a nosaltres, que ja teníem una botiga de roba al carrer de sota”. “A la nit el carrer es transforma, les terrasses fan soroll i la gent gran que viu al damunt es queixa”, explica.
Entre les obertures dels darrers anys també destaca l’arribada de botigues d’alimentació saludable o gourmet. Hi han desembarcat per exemple la xarcuteria Escofer Oliver, un forn de pa L’Obrador, un supermercat Ametller i una botiga de làctics de La Granja Armengol. La dependenta d’aquesta última botiga celebra aquest petit nucli, que creu és una “ajuda” recíproca per anima als veïns fer la compra a prop de casa en lloc de sortir del barri.
Entre els tancaments hi ha una rellotgeria –per la mort recent del botiguer– que ja està en obres i una merceria que es trasllada al carreró transversal per una pujada del lloguer. “Només hi ha dos o tres locals buits en tot al carrer, no duren gaire”, sentencia en Jorge, porter d’una finca.
L’espiral de l’èxit porta a la rotació
“Barcelona té més àrees d’èxit que altres municipis i per tant hi ha molta gent que vol entrar-hi i la rotació és més alta”, analitza David Nogué, fundador de la consultora Eixos. Emfatitza la relació molt directa entre la vitalitat comercial d’una via i el relleu en les seves botigues, perquè “la rotació la provoca en gran mesura l’expectativa d’èxit”. “Si tens èxit comercial tindràs rotació; si no tens èxit, els locals que quedin buits no s’ompliran i tindràs desertificació”, sentencia. Les dades recopilades per Eixos ho certifiquen: els barris amb més rotació són també els que treuen millor nota en locals en actiu, atracció de públic i densitat d’establiments per cada 100 veïns.
No obstant, l’informe d’Eixos també alerta que “rotacions molt elevades provoquen la pèrdua de referents per a la memòria col·lectiva i, com a conseqüència, la pèrdua d’identitat de la zona”. “La rotació per se no és dolenta, però pot tenir efectes desestabilitzadors”, admet Nogué. La gentrificació és un tipus concret de rotació, que canvia usos i clients a més del paisatge.
Com evitar morir d’èxit
Eixos no entra a valorar si els percentatges de rotació observats a Barcelona són “massa” elevats per al teixit comercial, però sí que constata que hi ha factors que acceleren la rotació i d’altres que la frenen. Així, la manca d’informació dels propietaris immobiliaris pot portar a lloguers massa alts que deixen locals buits durant mesos. En aquest sentit, assenyala els Business Improvement Districts (BID) de Nova York –que podrien aterrar a Catalunya amb el nom d’APEUs– com una bona eina per modular la rotació: “Permeten frenar expectatives de guany excessives i advertir si ja hi ha massa negocis del mateix tipus en un carrer”.
Una merceria del carrer Mandri es trasllada a un carreró proper / MMP
Eixos també assenyala que els clústers –carrers especialitzats en un tipus de comerç– solen ser “més resilients” a l’efecte carrer de moda. També pateixen menys rotació les artèries dedicades al luxe i les que s’emplenen de primeres marques internacionals, perquè en els dos casos poden afrontar augments de lloguer més fàcilment.
A més, Barcelona ha resistit històricament les modes gràcies al seu model de “malla” urbana: les artèries comercials tenen al seu voltant carrers secundaris –perpendiculars i més estrets, normalment– que complementen l’oferta. “Si la via principal es posa impossible de preus, pots marxar a un carreró i trobar a prop un local prou similar i més barat”, exposa Nogué. L’altre gran model comercial a Europa, continua, és el de “pal de paller”, en què fora de la gran avinguda no hi ha gairebé cap botiga. “És el que passa a Londres o Berlín: o ets a l’artèria o no ets enlloc”, contraposa. “Semblen històries locals, però són fenòmens que en realitat afecten a tot el món i que preocupen a nivell mundial”, conclou.
