L’Espai Legal del TOT Barcelona i el Despatx Alonso-Cuevillas Advocats i Economistes resolen els principals dubtes dels lectors sobre qüestions arrendatícies.
Les respostes a les consultes formulades han estat elaborades pels lletrats Ignacio Díaz Gayol, del Departament de Dret Privat, i Gorka Alonso-Cuevillas, del Departament Tributari del bufet. Per qualsevol aclariment o qüestió complementària, els lectors poden posar-se en contacte amb el despatx a través del correu electrònic [email protected].
NÚRIA – Lloguer social per renovar
El 13 de desembre de 2020 se m’acabava contracte de lloguer social amb un fons immobiliari. Des del juliol previ que havia presentat paperassa diversos cops per fer renovació. En vistes que estava a l’espera de resolució per part de l’empresa que gestiona lloguers, em vaig acollir a la pròrroga extra per la Covid pel lloguer abans del 31/12/2020. Però segueixo sense respostes i sense contracte… i sense cobrar-me el lloguer. No sé què fer ja el fons immobiliari em diu que des del 5 de març ja no porten el meu expedient. L’antic gestor dels lloguers, Solvia, tampoc respon. Què puc fer, legalment? Moltes gràcies.
Com a qüestió prèvia, li hem de recomanar el pagament de la renda de lloguer, ja que no fer-ho comportaria el risc que la propietat pogués interposar una demanda judicial de desnonament per manca de pagament. Atès que en aquests moments desconeix l’entitat propietària de l’immoble, i conseqüentment, desconeix a qui ha de pagar la renda, li recomanem requerir al seu darrer propietari conegut a fi que li comuniqui qui és el propietari actual. Fins que no tingui resposta al respecte, hauria de continuar pagant la renda. En el cas de no tenir resposta en un termini raonable, s’hauria de valorar la possibilitat de dur a terme una consignació judicial de les rendes, és a dir, pagar la renda a través del jutjat.
En relació amb la vigència del contracte d’arrendament, amb les dades facilitades desconeixem la data de la seva signatura. Aquesta dada és del tot imprescindible per poder informar-la de quina seria la duració mínima legal a la qual vostè tindria dret de conformitat amb la Llei d’Arrendaments Urbans, o si existeix cap pròrroga legal de la qual es pogués beneficiar. Tanmateix, entenem que el contracte de lloguer continuaria vigent per l’aplicació de la pròrroga extraordinària de sis mesos de conformitat amb la normativa aprovada per la Covid-19.
MÒNICA – Desgravació del lloguer
Estic de lloguer des de l’any passat i m’agradaria saber si ho podria posar a la Declaració de la renda. Moltes gràcies!
Tenint en compte que està de lloguer des de fa un any no podria aplicar-se a la declaració de l’IRPF de l’any 2020 la deducció per arrendament d’habitatge habitual prevista a la normativa estatal. Aquesta deducció només es preveu per a arrendaments anteriors a l’any 2015.
Malgrat això, i partint de la premissa que és resident fiscal a Catalunya, sí que es podrà aplicar la deducció que pel mateix concepte va aprovar la Generalitat de Catalunya –com també van fer moltes altres Comunitats Autònomes– a condició que compleixi algun dels següents requisits:
- Tenir 32 anys o menys a la data de meritament de l’impost (31 de desembre de l’any 2020).
- Haver estat en situació d’atur 183 dies o més durant l’exercici.
- Tenir un grau de discapacitat igual o superior al 65%.
- Ser vidu o vídua i tenir 65 anys o més.
D’altra banda, i per a poder aplicar aquesta deducció autonòmica, la base imposable total (menys el mínim personal i familiar) no pot ser superior a 20.000 euros anuals (30.000 euros en declaració conjunta) i les rendes satisfetes en concepte de lloguer han d’excedir del 10% dels rendiments nets.
JON – Defunció i reclamació d’ús propi
En cas d’existir la clàusula que especifica la possibilitat que el propietari (persona física) recuperi el domicili per ús propi o dels familiars de primer grau, però a mig contracte es mor aquest i no es notifica als inquilins: es manté la clàusula en qüestió tenint en compte únicament els seus familiars de primer grau o automàticament s’aplica a la persona que ha rebut l’herència del pis i per tant el pot recuperar sigui per ús propi o pels seus familiars de primer grau? Seguint en aquest fil, cal notificar la mort del propietari als inquilins així com qui passa a ser la nova propietat? Moltes gràcies!
El contracte no s’extingeix pel decés del titular, i continuarà vigent en els mateixos termes i clàusules. El nou propietari passarà a ocupar la posició del propietari difunt, podent el nou propietari reclamar, per a si mateix o pels seus familiars, l’habitatge en cas de necessitat, ja que amb independència del que s’hagi pactat, així ho preveu la vigent legislació.
La Llei d’Arrendaments Urbans no estableix cap obligació concreta al nou propietari de comunicar el decés de l’anterior propietari. Això no obstant, sí que és recomanable que el nou titular informi l’arrendatari de la nova titularitat de l’immoble a fi de qualsevol incidència que es pogués derivar del contracte, així com per la coneixença de l’inquilí.
NIL – Increment del lloguer
Hola! El meu contracte de lloguer va caducar el dia 15 de setembre del 2020. Va ser signat cinc anys abans. Els gestors de finques diuen que em poden apujar el lloguer fins al límit de l’índex de lloguer que toca per la zona (ara pago 588 euros, molt per sota), perquè la llei va entrar en vigor el dia 22 de setembre amb una retroactivitat de cinc anys. Addueixen que el contracte no està cobert per aquesta llei, que per tant poden apujar el lloguer. Però fa poc vaig llegir a la premsa unes declaracions del Sindicat de Llogaters dient que és una interpretació errònia de la llei. Segons el sindicat, “la llei s’aplica en tots els habitatges que en el moment de l’aplicació hagin estat al mercat del lloguer durant cinc anys”, independentment de quan se signessin els contractes. És cert? Em poden apujar el lloguer o no?
Partint de la base que el seu habitatge es troba en una àrea d’habitatge dens, la Llei que limita els preus de lloguer només s’aplicarà als contractes signats o renovats a partir del dia 22 de setembre de 2021.
Entenem que no s’aplica als contractes que estaven vigents a la data d’entrada en vigor de la Llei, tot i que encara no hi ha jurisprudència consolidada sobre la matèria.
FERRAN – Lloguer d’un negoci afectat per la pandèmia
Hola, Bon Dia, soc propietari d’un petit negoci que ha patit molt amb les restriccions d’obertura i restriccions d’aforament a conseqüència de la pandèmia de la Covid. Hem hagut de demanar finançament ICO per poder sobreviure i fer un ERTO. Malgrat tot això, continuem tenint moltes dificultats econòmiques, en particular, un preu de lloguer excessiu que ens impedeix reduir els nostres costos fixos per adaptar-los a la facturació actual, però el propietari no vol negociar una reducció del lloguer. Existeix algun mecanisme legal per aconseguir la seva reducció?
Si vostè ha intentat negociar de bona fe amb el propietari la reducció del lloguer sense èxit, només té la possibilitat de reclamar-la judicialment de conformitat amb la jurisprudència “rebus sic stantibus” que permet revisar i modificar les condicions d’un contracte quan esdevinguin circumstàncies excepcionals sobrevingudes, com ho és la pandèmia de la Covid-19, per restablir l’equilibri entre les parts.
Es tractaria d’acreditar al jutge (normalment mitjançant un dictamen pericial) que les condicions pactades han esdevingut materialment injustes i que sense un reajustament d’aquestes condicions, el negoci resulta inviable econòmicament.
