Primer ha estat una crisi sanitària, després laboral i ara Barcelona vol evitar que esdevingui, també, una nova crisi habitacional. A més dies que passen, més pròxim està el moment en què els preus dels immobles a Barcelona –una part important, habitatges– comencin a baixar de manera destacada i capgirin el mercat. Quan això passi, la nova tendència podria convertir Barcelona en un caramel per a grans fons amb reserves de diners, que poden adquirir un gran nombre de pisos a preu de saldo i destinar-los a especular a curt termini. Experts del món acadèmic i l’administració pública, però, apunten en conversa amb el TOT Barcelona que s’han d’activar mesures per evitar-ho, d’una banda, i acceptar que caldrà millorar la col·laboració entre el sector públic i el privat per sortir-se’n conjuntament del nou escenari que apareixerà.
Així, destaquen tres vies principals per començar a pal·liar les necessitats en un futur immediat pel que fa a l’habitatge: canviar l’ús de pisos turístics per destinar-los a famílies que s’hi quedin de manera estable, impulsar que hi hagi millores fiscals destinades a empreses privades que es comprometin a fer lloguer assequible i regular els arrendaments, per exemple, perquè sigui molt més difícil expulsar els veïns dels pisos on viuen.
Una nova fornada de fons especuladors
Una de les veus autoritzades que va advertir més ràpidament les possibles conseqüències de l’efecte coronavirus en el mercat immobiliari va ser el gerent d’Habitatge de l’Ajuntament de Barcelona, Javier Burón. Al seu compte de Twitter personal va avisar que si no hi ha una regulació a través de noves lleis i ordenances, “una nova ronda d’inversors estrangers amb liquiditat quasi il·limitada” acapararà “els millors actius”. Ho deia tot adjuntant una informació del mitjà especialitzat Invertia en què la consultora immobiliària Colliers apuntava que a partir del setembre hi hauria “una activitat frenètica d’inversors”.
De fet, ja està passant, apunta l’investigador de l’Institut de Govern i Polítiques Públiques (IGOP) de la Universitat Autònoma Barcelona i portaveu del Sindicat de Llogateres, Jaime Palomera. “Alguns petits hotels ja han venut l’edifici a empreses amb liquiditat”, assegura. Tanmateix, matisa que els grans intents d’aglomerar immobles arribaran més endavant. “Grans fons estan veient oportunitats, especialment al centre de Barcelona, i esperen la depreciació imminent al mercat immobiliari per intentar repetir el que van fer entre 2008 i 2014”, que és “tornar a especular”.
Ho expressa en uns termes semblants la regidora d’Habitatge, Lucía Martín: “Hi ha capital inversor que s’està reorganitzant i que veu la seva oportunitat en els pròxims mesos”. Un exemple d’aquesta tendència és el gegant Blackstone, que en plena crisi del coronavirus ha obert un fons de 9.800 milions d’euros a Europa –el més gran de la història– per invertir-lo en el nou escenari immobiliari. Aquesta empresa és, precisament, la propietària de més habitatges a tot l’estat espanyol.
Ara bé, no tot seran fons estrangers: també hi ha oportunistes locals que es preparen per actuar tan aviat com baixi el preu del metre quadrat a Barcelona. El consultor i director del màster en Assessoria, Gestió i Promoció Immobiliària de la UB, Gonzalo Bernardos, ho matisa: “Desapareixeran els compradors petits tradicionals, els que estalvien, perquè aquests patiran molt la crisi”. “Ara, hi haurà molts pisos que es voldran vendre perquè alguns propietaris necessiten recuperar diners i els fons grans no compren pis a pis sinó finques senceres. Aquestes unitats se les quedarà la burgesia de tota la vida, empreses patrimonialistes d’aquí”, preveu. Aquestes operacions se centraran, segons el seu parer, en zones rendibles com el Gòtic, la Barceloneta, la Vila de Gràcia, l’Eixample, Sarrià-Sant Gervasi, les Corts o la Vila Olímpica.
Els pisos turístics que ja no podran ser-ho
Sigui com sigui, el sector que haurà d’afrontar un futur innegablement negre és el turístic. Les mesures sanitàries, unides a una certa desconfiança en la mobilitat internacional, deixaran habitacions buides per tota la ciutat. I vet aquí que aquesta desgràcia per a uns es pot convertir en el pal de paller d’una primera ampliació del parc d’habitatges a la ciutat per atendre el ja existent col·lapse habitacional. Aquesta possibilitat la mencionen tant Palomera com Martín. “Són pisos que, en la seva majoria, s’han desviat del mercat d’habitatge al turístic els últims cinc anys i ara hi ha una oportunitat única per revertir-ho”, apunta el representant del Sindicat de Llogateres. L’impuls de la proposta “li correspon a l’administració pública” i “especialment, a la Generalitat, que és qui té més competències en turisme”, afegeix.
En canvi, la màxima responsable de la cartera d’habitatge al govern d’Ada Colau va més enllà i anuncia que l’Ajuntament serà “proactiu per buscar fórmules d’acord” imminents. Lucía Martín envia un avís als explotadors d’aquests immobles: “O estaran un any o més cobrant zero euros per cadascun dels pisos o s’avenen a buscar pactes amb nosaltres per destinar els pisos a gent en emergència habitacional mitjançant lloguer assequible”. “Així tindrien un lloguer assegurat”, explica, situant-la com a una de les prioritats a encarar els pròxims mesos.
La importància de mantenir els residents
Hi ha altres propostes per prevenir la possible arribada de fons que comprin actius a Barcelona. Una d’elles és no hi hagi moviment al mercat, que no quedin pisos buits. O almenys que n’hi hagi els mínims: reduir l’oferta. Així, el mercat dels compradors oportunistes tindrà un primer fre per desembarcar a Barcelona. És la idea que prioritza Jordi Bosch, arquitecte doctorat i professor de l’assignatura de Polítiques d’Habitatge en el màster en Polítiques Públiques i Socials de la Barcelona School of Management i la Universitat Pompeu Fabra. “Barcelona té molt poc habitatge lliure buit i poca oferta. Per tant, l’entrada d’aquests fons té poc recorregut mentre la gent pugui pagar les despeses d’habitatge”, resol.
La ciutat, segons l’exhaustiu cens de l’Ajuntament, únicament té 10.052 pisos buits, el que que suposa poc més de l’1% del total d’habitatges que hi ha a la capital catalana. Així, Bosch, que també treballa en l’anàlisi d’exclusió o inclusió social en relació al fet de disposar d’un habitatge, ho planteja en termes clars: “Si es protegeixen els ocupants, sigui quin sigui el seu règim de tinença, es frena l’entrada de fons. És el millor mecanisme per protegir la població vulnerable. I s’ha de concebre com una idea no tan lligada a evitar que entrin grans fons al mercat, sinó a l’objectiu de protegir les llars”. Això, per l’expert, li correspon a l’administració.
Fins ara el govern espanyol ha prohibit els desnonaments durant sis mesos –”Una mesura inèdita!”, reivindica Lucía Martín–, ha disposat crèdits sense interessos i ajudes per a aquelles unitats familiars que acreditin vulnerabilitat i ha forçat la renovació de sis mesos als contractes de lloguer que finalitzessin durant abril o maig. Tot i el reconeixement d’aquestes mesures, Jaime Palomera afegeix dues crítiques. D’una banda, considera que “la gran majoria de llogaters no rebran ajudes ni microcrèdits perquè només hi accediran aquells que acreditin molta vulnerabilitat”. I d’altra banda, recorda que el que provoquen les subvencions i els crèdits és que “se segueixin pagant les rendes als propietaris al mateix ritme que fins ara, com si no hagués caigut l’economia productiva i els ingressos familiars”.
L’enfocament de l’expert i activista, en aquest sentit, acaba anant a parar a l’objectiu en què s’havien centrat entitats i govern espanyol –especialment Unides Podem– els últims mesos: la regulació del lloguer. No només per l’impacte sobre el preu de les rendes, sinó per un altre element clau com és complicar als propietaris el fet de fer fora els llogaters quan els finalitza el contracte. “Si has complert les teves obligacions com a inquilí i no has donat cap motiu de pes, no t’han de poder fer fora, si no hi ha una causa de força major. Així, si no és fàcil expulsar llogaters, desincentives operacions de grans fons. El mercats més regulats, com Dinamarca, són els que han evitat amb més encert que hi arribin fons voltors”.
Gonzalo Bernardos obvia la regulació estatal i interpel·la directament als propietaris perquè baixin els preus dels arrendaments pel seu propi benestar. “El pitjor que li pot passar a un propietari és no tenir llogater”, defensa, “així que quan la gent que viu de lloguer, que és la que ho passarà pitjor, truqui al propietari per dir-li que no pot pagar, els llestos els hi faran una reducció. El moment ho requereix. I els que no ho facin, tindran problemes a curt termini”.
La regidora d’Habitatge de l’Ajuntament, analitzant la situació, apunta que les mesures actuals són “insuficients”, però afegeix que per sortir-se’n no només serà necessària la implicació del consistori, la Generalitat i l’Estat, en aquesta ocasió. “Hi haurà d’haver una reacció europea amb una ajuda forta als lloguers. Ara bé, siguem realistes, l’administració patirà una davallada d’ingressos forta i no ho podem fiar tot a les subvencions”.
Engrescar empreses privades a fer habitatge assequible
L’elefant a l’habitació que comenta Martín és el mateix que plantegen el gerent Javier Burón o l’expert Jordi Bosch. “Hi ha una oportunitat d’or, històrica, única per estructurar un sector públic-privat de lloguer assequible”, deia a Twitter el responsable municipal. “El privat pur amb ànim de lucre ha de tenir un incentiu, hi ha d’haver una norma que afavoreixi que formin part de polítiques socials. El que no se’ls pot exigir és que no tinguin cap benefici, perquè no s’hi sumaran”, matisa Bosch.
Conscient d’aquest punt, Lucía Martín enfoca els següents passos a fer: “Hi ha d’haver tota una sèrie de canvis normatius, legislatius i fiscals perquè fer habitatge de lloguer assequible sigui fàcil i sigui barat”. La regidora recorda que fins ara la fiscalitat immobiliària que ha servit per atraure inversors indiscriminadament. “Ara, en canvi, hem de donar facilitats a aquells que estiguin disposats a fer habitatge, no de qualsevol mena, sinó habitatge de lloguer assequible de qualificació indefinida”, resol.
Mentre això es planteja, però, la regidora d’Habitatge assegura que caldrà ser “imaginatives i disruptives”. Ho diu després d’assegurar que es plantejaran altres propostes els pròxims mesos. Des de reivindicar que les administracions han de poder fer compres mitjançant un tempteig i retracte per sota del preu de mercat fins a vaticinar que caldrà ampliar de manera contundent els serveis de mediació per evitar que es disparin els casos d’habitatge que arribin als jutjats. “No tindrà sentit que hi hagi una allau de conflictes judicials, perquè serà un drama social. A més, significarà un col·lapse administratiu-judicial. Així que s’haurà de resoldre d’una altra manera per solucionar-los abans”, clou.
El preu irreal
Està previst que els preus del mercat de l’habitatge baixin pròximament de manera notable. “La majoria d’administradors de finques es neguen a trucar els propietaris per dir-los que, si volen vendre, hauran de baixar els preus al voltant d’un 10%. No volen. Tenen pànic”, apunta Bernardos, després d’assegurar que ha estat en contacte amb diverses empreses del sector immobiliari. També dona fe d’aquesta tendència una altra font amb coneixement de primera mà de la situació de compra-venda d’immobles a Barcelona. “A més, els portals tenien els preus sobrevalorats entre un 8% i un 15%. Així que un pis que al Camp d’en Grassot i la Gràcia Nova s’oferia a 350.000 euros, ara potser es publica a 300.000 euros i s’acaba venent per 280.000 euros”, aproxima el consultor. “Però això de moment no està passant”, insisteix.
Jaime Palomera adverteix una situació similar: “Hi haurà una part important del mercat immobiliari que patirà una depreciació, encara que ara s’entestin a mantenir un preu artificialment alt els portals immobiliaris. Està pressionant tot el sector. Volen evitar que hi hagi una gran davallada del preu perquè els hi van els beneficis del sistema de rendes actual. I de moment els està funcionant, perquè els lloguers segueixen intactes i només s’endeuten els inquilins, si poden”.
Ho acaba d’arrodonir el mateix Bernardos, que recorda que, durant el mes de març, segons Idealista, el preu del metre quadrat a Barcelona va créixer un 0,2%. “És surrealista”, remata.
